วิธีกู้ร่วมซื้อบ้าน แบบไม่เสียสิทธิ์ LTV 100% สำหรับผู้อยากซื้อบ้าน

อัปเดต! LTV ล่าสุด กู้ร่วมซื้อบ้านแบบไหน? ไม่เสียสิทธิ์ LTV 100% พร้อมหลักเกณฑ์ที่ควรรู้

เข้าใจมาตรการ LTV ล่าสุด และโอกาสใหม่สำหรับผู้กู้ร่วมซื้อบ้าน สำหรับการวางแผนซื้อบ้านเป็นก้าวสำคัญทางการเงิน และหนึ่งในปัจจัยที่ผู้ซื้อบ้านยุคนี้ต้องทำความเข้าใจ คือ "มาตรการ LTV" ซึ่งกำหนดโดยธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เพื่อดูแลเสถียรภาพของระบบการเงินและตลาดอสังหาริมทรัพย์ ล่าสุด ธปท. ได้มีการผ่อนปรนเกณฑ์บางประการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับผู้ที่ "กู้ร่วม" ซึ่งถือเป็นข่าวดีที่ช่วยให้หลายคนเข้าใกล้ความฝันในการมีบ้านของตัวเองได้ง่ายขึ้น บทความนี้จะพาไปทำความเข้าใจ LTV อย่างละเอียด รวมถึงเงื่อนไขใหม่ที่น่าสนใจนี้

มาตรการ LTV คือ อะไร? ทำไมจึงสำคัญต่อการกู้ซื้อบ้าน

LTV ย่อมาจาก Loan-to-Value คือ อัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน เป็นเกณฑ์ที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) กำหนดขึ้นเพื่อกำกับดูแลการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงินต่างๆ ให้มีความรัดกุมและเหมาะสม วัตถุประสงค์หลัก คือ :

       1.ป้องกันความเสี่ยง: ลดความเสี่ยงในระบบการเงินและภาคอสังหาริมทรัพย์โดยรวม

       2.ควบคุมการเก็งกำไร : ลดแรงจูงใจในการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อเก็งกำไรเกินควร

       3.ส่งเสริมการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง : ทำให้ผู้ที่ต้องการบ้านเพื่ออยู่อาศัยสามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ตามความสามารถ

โดยหลักการแล้ว LTV จะพิจารณาจากความสามารถในการผ่อนชำระของผู้กู้ และจำนวนสัญญาที่อยู่อาศัยที่ผู้กู้ถือครองอยู่

วิธีคำนวณ LTV เบื้องต้น

มาตรการ LTV จะเป็นตัวกำหนดเพดานวงเงินกู้ที่สถาบันการเงินสามารถปล่อยให้ได้ เทียบกับราคาหรือมูลค่าประเมินของบ้าน สูตรคำนวณง่ายๆ คือ

LTV(%) = (จำนวนเงินกู้  หาร  มูลค่าบ้าน)  X 100

นาย A ต้องการซื้อบ้านราคา 3,000,000 บาท หากสถาบันการเงินกำหนด LTV สำหรับกรณีนาย A ไว้ที่ 80% วงเงินกู้สูงสุดที่นาย A จะได้รับคือ:

จำนวนเงินกู้สูงสุด=3,000,000 X 80 % = 2,400,000 บาท

หมายความว่า นาย A จะต้องเตรียมเงินส่วนต่าง (เงินดาวน์) อย่างน้อย 600,000 บาท (3,000,000 - 2,400,000 บาท)

เกณฑ์ LTV แตกต่างกันไปตามลำดับสัญญา

มาตรการ LTV กำหนดเพดานวงเงินกู้แตกต่างกัน ขึ้นอยู่กับว่าเป็นบ้านหลังที่เท่าไหร่ของผู้กู้

กลุ่มผู้ซื้อบ้านหลังแรก : ถือเป็นกลุ่มที่ได้รับการส่งเสริมมากที่สุด โดยเฉพาะบ้านราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท มีโอกาสได้รับ LTV สูงสุดถึง 100% ของราคาบ้าน (อาจรวมถึงสินเชื่อตกแต่งเพิ่มเติมได้อีก 10% เป็น 110% ในบางกรณี ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของแต่ละสถาบันการเงิน) ทำให้ภาระเงินดาวน์น้อยลง

กลุ่มผู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 : LTV จะถูกจำกัดลง โดยทั่วไปอยู่ที่ 80-90% ของราคาบ้าน ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับระยะเวลาการผ่อนชำระบ้านหลังแรก และประวัติการผ่อน

      - หากผ่อนบ้านหลังแรกมาแล้ว 2 ปีขึ้นไป : LTV สูงสุด 90% (ต้องวางดาวน์ 10%)

      - หากผ่อนบ้านหลังแรกยังไม่ถึง 2 ปี : LTV สูงสุด 80% (ต้องวางดาวน์ 20%)

กลุ่มผู้ซื้อบ้านหลังที่ 3 ขึ้นไป : ได้รับผลกระทบมากที่สุด โดย LTV จะถูกจำกัดไว้ที่ 70% ของราคาบ้าน (ต้องวางดาวน์ 30%) เพื่อควบคุมการซื้อเพื่อการลงทุนหรือเก็งกำไร

ข่าวดี! ผ่อนปรน LTV สำหรับ "ผู้กู้ร่วม" ที่ไม่มีกรรมสิทธิ์

นี่คือจุดเปลี่ยนสำคัญที่ ธปท.ได้ผ่อนปรนให้ล่าสุด ซึ่งเป็นประโยชน์อย่างยิ่งสำหรับผู้ที่เคยมีชื่อเป็น "ผู้กู้ร่วม" ในสัญญาซื้อบ้านของบุคคลอื่น (เช่น พ่อแม่ พี่น้อง หรือแฟน) แต่ ไม่มีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในโฉนด ของบ้านหลังนั้น

หลักการใหม่ คือ หากคุณเป็นผู้กู้ร่วม แต่ไม่มีกรรมสิทธิ์ในบ้านหลังดังกล่าว ธปท. จะ ไม่นับว่าคุณได้ใช้สิทธิ์การกู้ซื้อบ้านสัญญาแรกไปแล้ว

ผลที่ตามมา คือ เมื่อคุณต้องการจะซื้อบ้านหลังแรกเป็นของตัวเองจริงๆ คุณจะยังคงได้รับสิทธิ์ LTV สูงสุด 100% เหมือนกับคนที่ไม่เคยมีประวัติกู้ซื้อบ้านมาก่อนเลย!

ตัวอย่างเพื่อให้เห็นภาพชัดเจน:

ตัวอย่างที่ 1

      - ครั้งที่ 1

นาย A และ นาง B กู้ร่วมกันเพื่อซื้อบ้าน แต่บ้านหลังนี้ใส่ชื่อ นาย A เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์แต่เพียงผู้เดียว

ตามเกณฑ์ผ่อนปรนใหม่: จะไม่นับว่า นาง B เป็นผู้กู้ในสัญญานี้

      - ครั้งที่ 2

ต่อมา นาง B ต้องการซื้อบ้านเป็นของตัวเอง

ผลลัพธ์ : การกู้ของ นาง B ในครั้งนี้ จะถูกนับเป็น สัญญาที่ 1 ของเธอ ทำให้มีโอกาสได้รับ LTV สูงสุด 100%

ตัวอย่างที่ 2

      - ครั้งที่ 1

นาย A กู้ซื้อบ้านคนเดียว และบ้านเป็นชื่อของ นาย A

ผลลัพธ์ : นับเป็นสัญญาที่ 1 ของ นาย A

      - ครั้งที่ 2

นาย A และ นาง B กู้ร่วมกันซื้อบ้านอีกหลัง โดยบ้านหลังนี้ใส่ชื่อ นาง B เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์แต่เพียงผู้เดียว

ผลลัพธ์ : การกู้นี้จะนับเป็น สัญญาที่ 1 ของ นาง B เท่านั้น ส่วน นาย A จะไม่ถูกนับสัญญาเพิ่มเป็นสัญญาที่ 2 เพราะไม่มีกรรมสิทธิ์ในบ้านหลังที่สองนี้

เงื่อนไขทั่วไปสำหรับการ "กู้ร่วม"

แม้จะมีการผ่อนปรนเรื่องการนับสัญญา LTV แต่การอนุมัติสินเชื่อสำหรับการกู้ร่วมโดยทั่วไป ยังคงต้องพิจารณาปัจจัยอื่นๆ ประกอบด้วย

      - ความสัมพันธ์ : ผู้กู้ร่วมมักจะต้องมีความสัมพันธ์ทางเครือญาติกับผู้กู้หลัก เช่น คู่สมรส บิดามารดา หรือบุตร (ขึ้นอยู่กับนโยบายของแต่ละธนาคาร)

      - ความสามารถในการชำระหนี้ : ธนาคารจะพิจารณาความสามารถในการผ่อนชำระของผู้กู้ร่วมทุกคนรวมกัน ซึ่งอาจช่วยเพิ่มโอกาสในการได้รับวงเงินกู้ที่สูงขึ้น

      - รายได้ : ผู้กู้ร่วมต้องมีรายได้ประจำที่สามารถพิสูจน์ได้

      - ภาระหนี้ : ธนาคารจะพิจารณาภาระหนี้สินรวมของผู้กู้ทุกคนเทียบกับรายได้ ต้องไม่เกินเกณฑ์ที่กำหนด

ประโยชน์ของมาตรการ LTV

แม้บางครั้งอาจดูเหมือนเป็นข้อจำกัด แต่มาตรการ LTV มีส่วนช่วยสร้างประโยชน์ต่อระบบเศรษฐกิจและผู้ซื้อบ้านในระยะยาว ดังนี้:

       1.ลดหนี้เสีย (NPL) : การคัดกรองความสามารถในการผ่อนชำระที่เข้มข้นขึ้น ช่วยลดความเสี่ยงที่ผู้กู้จะไม่สามารถผ่อนชำระได้ ส่งผลดีต่อเสถียรภาพของสถาบันการเงิน

       2.ป้องกันภาวะฟองสบู่ : การจำกัด LTV สำหรับบ้านหลังที่ 2 และ 3 ช่วยลดการเก็งกำไร ทำให้ราคาบ้านในตลาดมีเสถียรภาพ ไม่ผันผวนรุนแรงจากแรงซื้อเพื่อลงทุนระยะสั้น

       3.เอื้อประโยชน์ต่อผู้อยู่อาศัยจริง : เมื่อตลาดมีเสถียรภาพมากขึ้น ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริงๆ จะสามารถเข้าถึงบ้านในราคาที่สมเหตุสมผลมากขึ้น

สรุปและข้อคิดสำหรับผู้เตรียมกู้ซื้อบ้าน

มาตรการ LTV เป็นกลไกสำคัญในการรักษาความสมดุลของตลาดอสังหาริมทรัพย์และระบบการเงิน การทำความเข้าใจหลักเกณฑ์ LTV โดยเฉพาะอย่างยิ่งการผ่อนปรนล่าสุดสำหรับผู้กู้ร่วมที่ไม่มีกรรมสิทธิ์ จะช่วยให้คุณวางแผนการเงินและเตรียมความพร้อมสำหรับการขอสินเชื่อได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น การทราบสิทธิ์ LTV ของตนเอง (โดยเฉพาะโอกาสได้ LTV 100% สำหรับสัญญาแรก) จะช่วยให้ประเมินความสามารถในการซื้อและวางแผนเงินดาวน์ได้อย่างแม่นยำ

สำหรับผู้ที่กำลังมองหาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นบ้านหลังแรก หลังที่สอง หรือการรีไฟแนนซ์ สถาบันการเงินต่างๆ เช่น ทีทีบี (ttb) มีผลิตภัณฑ์สินเชื่อพร้อมอัตราดอกเบี้ยและเงื่อนไขที่หลากหลายภายใต้กรอบ LTV ปัจจุบัน (ตัวอย่างข้อมูล ณ วันที่ 1 พ.ย. 67: อัตราดอกเบี้ย MRR อยู่ที่ 7.705% ต่อปี, อัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงสำหรับสินเชื่อบ้านใหม่อยู่ระหว่าง 4.939% - 5.949% ต่อปี, บ้านมือสอง 5.563% - 6.648% ต่อปี, รีไฟแนนซ์ 4.862% - 5.315% ต่อปี ทั้งนี้ อัตราดอกเบี้ยลอยตัวอาจเปลี่ยนแปลงได้ และเงื่อนไขเป็นไปตามที่ธนาคารกำหนด) การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านสินเชื่อจะช่วยให้คุณเลือกแผนที่เหมาะสมที่สุดได้

อ้างอิงข้อมูลจาก ttb และ Supalai