IPO Corner

10 เรื่องน่ารู้ AWC อสังหาริมทรัพย์ในเครือ "เสี่ยเจริญ"

10 เรื่องน่ารู้ AWC อสังหาริมทรัพย์ในเครือ

    บริษัท แอสเสท เวิรด์ คอร์ป จำกัด (มหาชน) หรือ AWC ผู้นำธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของไทย หนึ่งในตัวเต็งของกลุ่ม "เจริญ สิริวัฒนภักดี" กำลังจะเข้าซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย(SET) นับเป็นหุ้นไอพีโอที่มีมูลค่าสูงที่สุดนับตั้งแต่ก่อตั้งตลาดหลักทรัพย์ฯขึ้นมาที่ 1.9 แสนล้านบาท
    ทีมข่าว "อีไฟแนนซ์ไทย" เจาะลึก 10 เรื่องน่ารู้ของหุ้น AWC จากข้อมูลในแบบไฟลิ่ง มาเพื่อให้นักลงทุนที่มีความสนใจ ศึกษาข้อมูลเตรียมความพร้อมก่อนเข้าลงทุน

1.ผู้นำธุรกิจโรงแรม อสังหาฯเพื่อการพาณิชย์ และสำนักงานให้เช่า

    แอสเสท เวิรด์ คอร์ป หรือ AWC เป็นผู้ดำเนินธุรกิจโรงแรมและการบริการ (Hospitality) ระดับ Midscale ขึ้นไปรายใหญ่ที่สุดในประเทศไทย เมื่อพิจารณาจากจำนวนห้องพัก และดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ (Retail and Commercial Building) นอกจากนี้ยังเป็นเจ้าของอาคารสำนักงานรายใหญ่ที่สุดในประเทศไทย เมื่อพิจารณาจากพื้นที่เช่าสุทธิ (NLA) 
    โดยธุรกิจโรงแรมและการบริการ มีสัดส่วนรายได้ ณ สิ้นไตรมาส 2/62 อยู่ที่ 61.05% ปัจจุบันมีโรงแรมทั้งหมด 15 แห่ง คิดเป็นจำนวนห้องพัก 4,960 ห้อง เป็นโรงแรมที่เปิดดำเนินการแล้ว 10 แห่ง จำนวนห้องพัก 3,432 ห้อง และโรงแรมที่อยู่ระหว่างการพัฒนาหรือมีแผนการในการพัฒนา 5 แห่ง จำนวนห้องพัก 1,528 ห้อง
    กลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อประกอบกิจการการค้า (Retail and Wholesale) สัดส่วนรายได้ 17.80% เปิดดำเนินงานทั้งหมด 10 แห่ง ประกอบด้วยอสังหาริมทรัพย์เพื่อประกอบกิจการการค้าปลีก (Retail) จำนวน 9 แห่ง และอสังหาริมทรัพย์เพื่อประกอบกิจการการค้าส่ง (Wholesale) 1 แห่ง ซึ่งอยู่ในระหว่างพัฒนาโครงการและทดสอบความพร้อมต่างๆ นอกจากนี้ บริษัทฯ ได้ดำเนินการบริหารโครงการเกทเวย์ เอกมัย โดยอสังหาริมทรัพย์เพื่อประกอบกิจการการค้าทั้งหมดของบริษัทฯ เปิดดำเนินการแล้ว 8 แห่งครอบคลุมพื้นที่เช่าสุทธิ (NLA) 165,628 ตร.ม.
    ขณะที่อาคารสำนักงานมีทั้งหมด 4 แห่ง พื้นที่เช่าสุทธิ (NLA) 270,594 ตร.ม. สัดส่วนรายได้ 21.15%

2.ราคาไอพีโอ 6 บาท คิดจาก P/BV ที่ 5 เท่า

    AWC กำหนดราคาเสนอขายหุ้นไอพีโอที่ 6 บาทต่อหุ้น พิจารณาจากอัตราส่วนราคาหุ้นต่อมูลค่าตามบัญชีต่อหุ้น (P/BV) และปัจจัยอื่นๆ รวมทั้งความสามารถในการเติบโต โดยได้ร่วมกับผู้จัดการการจัดจำหน่ายและรับประกันการจำหน่ายและผู้ซื้อหุ้นเบื้องต้นในต่างประเทศ 

    โดยหากเทียบกับบริษัทที่ดำเนินธุรกิจในอุตสาหกรรมเดียวกัน ซึ่งมี P/BV เฉลี่ย 3.8 เท่า เป็นดังนี้ 

    1.บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN มี P/BV ที่ 5.2 เท่า
    2.บริษัท โรงแรมเซ็นทรัลพลาซา จำกัด (มหาชน) หรือ CENTEL มี P/BV ที่ 4.3 เท่า
    3.บริษัท ดิ เอราวัณ กรุ๊ป จำกัด (มหาชน) หรือ ERW มี P/BV ที่ 3.2 เท่า
    4.บริษัท ไมเนอร์ อินเตอร์เนชั่นแนล จำกัด (มหาชน) หรือ MINT มี P/BV ที่ 2.5 เท่า

    ทั้งนี้ AWC ใช้วิธี P/BV กำหนดราคาไอพีโอเนื่องจากอัตราส่วน P/E ไม่เหมาะสมที่จะใช้ในการพิจารณามูลค่าของบริษัทฯ ซึ่งปัจจุบันบริษัทมีโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนาหรือปรับปรุงหลายโครงการ และเป็นปัจจัยที่มีผลต่อความสามารถในการทำกำไรในอนาคตอย่างมีนัยสำคัญ อัตราส่วน P/E ในขณะนี้จึงยังไม่สะท้อนความสามารถในการทำกำไรในอนาคต

    และหากคิดจากอัตราส่วนราคาหุ้นต่อกำไรสุทธิ (P/E) จะอยู่ที่ 227.6 เท่า คำนวณจากกำไรสุทธิในช่วง 12 เดือนย้อนหลัง (ตั้งแต่ไตรมาสที่ 3/61 - ไตรมาสที่ 2/62) เท่ากับ 669.2 ล้านบาท หารด้วยจำนวนหุ้นสามัญทั้งหมดหลังเสนอขายไอพีโอจำนวน 30,957.0 ล้านหุ้น ได้กำไรสุทธิต่อหุ้น (EPS) เท่ากับ 0.0216 บาทต่อหุ้น

    โดยหากเทียบกับบริษัทที่ดำเนินธุรกิจในอุตสาหกรรมเดียวกัน ซึ่งมี P/E เฉลี่ย 33.7 เท่า เป็นดังนี้ 

    1.บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN มี P/E ที่ 31.9 เท่า
    2.บริษัท โรงแรมเซ็นทรัลพลาซา จำกัด (มหาชน) หรือ CENTEL มี P/E ที่ 28 เท่า
    3.บริษัท ดิ เอราวัณ กรุ๊ป จำกัด (มหาชน) หรือ ERW มี P/E ที่ 39.6 เท่า
    4.บริษัท ไมเนอร์ อินเตอร์เนชั่นแนล จำกัด (มหาชน) หรือ MINT มี P/E ที่ 35.3 เท่า
    
3.มีการจัดสรรหุ้นส่วนเกิน 1,043 ล้านหุ้น รองรับราคาหุ้นผันผวน

    AWC มีการจัดสรรหุ้นสามัญส่วนเกิน(Overallotment)รองรับกรณีมีผู้จองซื้อมากกว่าที่เสนอขายอีก 1,043 ล้านหุ้น เพื่อรักษาเสถียรภาพและลดความผันผวนของราคาหุ้นในขณะเข้าซื้อขาย โดยจะดำเนินการยืมหุ้นจากนายเจริญ สิริวัฒนภักดี เต็มจำนวน 1,043 ล้านหุ้น

    อนึ่ง AWC ขายหุ้นไอพีโอทั้งหมด 6,957 ล้านหุ้น
    มีการจัดสรรหุ้นส่วนเกินรองรับกรณีมีผู้จองซื้อมากกว่าที่เสนอขายอีก 1,043 ล้านหุ้น
    มูลค่าที่ตราไว้(พาร์) 1 บาท/หุ้น
    มูลค่าทางบัญชีที่ 1.55 บาท/หุ้น (คำนวณ ณ วันที่ 30 มิ.ย.62)
    ที่ปรึกษาทางการเงิน บริษัทหลักทรัพย์ กสิกรไทย จำกัด (มหาชน), บริษัทหลักทรัพย์ ไทยพาณิชย์ จำกัด, บริษัทหลักทรัพย์ บัวหลวง จำกัด (มหาชน) และบริษัทหลักทรัพย์ ภัทร จำกัด (มหาชน)
    อันเดอร์ไรท์ บล.กรุงศรี, บล.เคที ซีมิโก้, บล.เมย์แบงก์ กิมเอ็ง(ประเทศไทย), บล.ธนชาต, บล.ทิสโก้, บล.ยูโอบี เคย์เฮียน(ประเทศไทย), บล.ซีจีเอส-ซีไอเอ็มบี (ประเทศไทย), บล.เคทีบี (ประเทศไทย)
    ผู้ซื้อเบื้องต้นในต่างประเทศ(Initial Purchasers) : Merrill Lynch (Singapore) Pte. Ltd., Morgan Stanley & Co. International plc., UBS AG, Singapore Branch
    ผู้จัดการการจัดจำหน่ายร่วมในต่างประเทศ Daiwa Capital Markets Singapore Limited, Mizuho Securities Asia Limited, 

    สัดส่วนเสนอขายหุ้นเป็นดังนี้

    

4.หลังไอพีโอ "เจ้าสัวเจริญ" ยังถือหุ้นใหญ่

    AWC มีกลุ่ม ทีซีซี กรุ๊ป อินเตอร์เนชั่นแนล ลิมิเต็ด, นายเจริญ สิริวัฒนภักดี และ คุณหญิงวรรณา สิริวัฒนภักดี ถือหุ้นรวมกัน 100% และมีสัดส่วนถือหุ้นหลังไอพีโอดังนี้

    

5.ที่ปรึกษาทางการเงิน 3 ราย เป็นบริษัทในเครือเจ้าหนี้

    ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2562 บริษัทฯ มีวงเงินกู้กับ ธนาคารกสิกรไทย, ธนาคารเกียรตินาคิน, ธนาคารไทยพาณิชย์ จำนวน 37,000 ล้านบาท แบ่งออกเป็นวงเงินกู้ระยะสั้นจำนวน 17,000 ล้านบาท (ซึ่งได้เบิกใช้และชำระคืนเรียบร้อยแล้ว) และวงเงินกู้ระยะยาว จำนวน 20,000 ล้านบาท และมียอดเงินกู้คงค้าง ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2562 จำนวน 15,722 ล้านบาท ซึ่งได้เบิกใช้และชำระคืนเรียบร้อยแล้ว 
    ในอนาคต AWC อาจออกและเสนอขายหุ้นกู้เพื่อการชำระคืนเงินกู้ของบริษัทฯ หรือตามที่คณะกรรมการบริษัทฯ อนุมัติเป็นอย่างอื่น ในวงเงินหมุนเวียน (Revolving Basis) ไม่เกิน 50,000 ล้านบาท หรือจำนวนที่เทียบเท่ากันในเงินสกุลอื่นใด โดยบริษัทฯ สามารถเสนอขายหุ้นกู้เพิ่มเติมเพื่อทดแทนหุ้นกู้เดิมที่มีการไถ่ถอนไปแล้วหรือซื้อคืนได้ ในรูปแบบต่างๆ กันได้ โดยมีอายุหุ้นกู้ไม่เกิน 12 ปี ตามแนวทางที่ที่ประชุมวิสามัญผู้ถือหุ้น ครั้งที่ 2/2562 ได้อนุมัติไว้
    ทั้งนี้ผู้ให้กู้ทั้ง 3 ราย เป็น ผู้ถือหุ้นใหญ่ใน บล.กสิกรไทย , บล.ภัทร และ บล.ไทยพาณิชย์ ซึ่งเป็นที่ปรึกษาทางการเงินของ AWC

6.มี D/E อยู่ที่ 2.64 เท่า หนี้สินส่วนใหญ่มาจากเงินกู้

    AWC มีอัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนผู้ถือหุ้น(D/E)ณ สิ้น มิ.ย. 62 อยู่ที่ 2.64 เท่า มีสัดส่วนหนี้สินรวม 67,008 ล้านบาท หนี้สินรวมเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญมีสาเหตุหลักมาจากการเพิ่มขึ้นของเงินกู้ยืมจากการจัดหาเงินทุนเพื่อเข้าซื้อทรัพย์สินกลุ่ม 1 ในปี 60
    
งบแสดงฐานะการเงิน ณ 30 มิ.ย. 62 ดังนี้

    สินทรัพย์รวม    92,350  ลบ.
    หนี้สินรวม        67,008 ลบ.
    ส่วนของผู้ถือหุ้น    25,342 ลบ.
    อัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนผู้ถือหุ้น (D/E) 2.64 เท่า
    อัตราผลตอบแทนต่อสินทรัพย์ (ROA) 0.76%
    อัตราผลตอบแทนต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (ROE) 2.64%

7.มีหุ้นไม่ติด Silent Period จำนวน 6,984 ล้านหุ้น คิดเป็น 22.6% ของหุ้นทั้งหมด

    สัดส่วนหุ้นของ “ผู้มีส่วนร่วมในการบริหารของบริษัท” ที่ไม่ติด Silent period มีจำนวน 6,984.09 หุ้น คิดเป็น 22.6% ของจำนวนหุ้นที่ออกและเรียกชำระแล้วทั้งหมดของบริษัทภายหลังการเสนอขายหุ้นเพิ่มทุนในครั้งนี้
    บนสมมติฐานว่ามีการเสนอขายหุ้นทั้งจำนวน 6,957.00 ล้านหุ้น ไม่รวมจำนวนหุ้นที่ผู้จัดหาหุ้นส่วนเกินอาจใช้สิทธิซื้อหุ้นสามัญเพิ่มทุนจากบริษัทฯ ในกรณีที่มีการจัดสรรหุ้นส่วนเกิน และบุคคลที่มีความสัมพันธ์ซึ่งเป็นกรรมการหรือผู้บริหารของบริษัทฯ จองซื้อหุ้นเต็มจำนวนที่ได้รับการจัดสรร

8.เงินลงทุนส่วนใหญ่ใช้ซื้อกิจการทรัพย์สินกลุ่ม 3 

    เงินจากการเสนอขายหลักทรัพย์ภายหลังหักค่าใช้จ่ายในการเสนอขายหลักทรัพย์ในครั้งนี้ ในกรณีไม่มีการจัดสรรหุ้นส่วนเกินจำนวนประมาณ 41,031.3 ล้านบาท และกรณีมีจัดสรรหุ้นส่วนเกิน 47,214 ล้านบาท ไปใช้ตามวัตถุดังนี้ 

    -ใช้เงิน 25,500 ล้านบาท ในไตรมาส 4/62 - 4/63 เพื่อลงทุนเข้าซื้อกิจการและชำระเงินกู้ยืมของบริษัทที่เป็นเจ้าของทรัพย์สินกลุ่ม 3 จากกลุ่มบริษัทภายใต้กลุ่มทีซีซี ประกอบด้วย โรงแรมที่เปิดดำเนินการในกรุงเทพฯ 2 แห่ง ต่างจังหวัด 2 แห่ง โรงแรมที่อยู่ระหว่างปรับปรุงหรือพัฒนา 6 แห่ง อสังหาริมทรัพย์มิกซ์ยูสที่อยู่ระหว่างปรับปรุงหรือพัฒนา 2 แห่ง
    -ใช้เงิน 5,200 ล้านบาท ในไตรมาส 4/62 - 1/63 เพื่อชำระคืนเงินกู้ยืมให้กับธนาคาร ตั๋วสัญญาใช้เงินที่ออกโดยบริษัท และชำระหนี้ให้แก่ธนาคารที่มีส่วนเกี่ยวข้องกับที่ปรึกษาทางการเงิน 
    -ใช้เงิน 10,331 ล้านบาท ในไตรมาส 4/62 - 4/67 เพื่อลงทุนพัฒนา หรือปรับปรุงทรัพย์สินของบริษัท และบริษัทย่อย รวมถึงทรัพย์สินกลุ่ม 3 โดยจะ เน้นไปที่การปรับปรุง โรงแรมจำนวน 5 แห่ง อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ 2 โครงการและส่วนต่อขยาย 2 แห่ง และปรับปรุงทรัพย์สินกลุ่ม 3 ที่เป็นโรงแรม 6 แห่ง และมิกซ์ยูส 2 แห่ง

    *แต่ในระหว่างที่บริษัทยังไม่ได้นำเงินไปลงทุนดังกล่าว บริษัทมีทางเลือกนำเงินระดมทุนไปใช้ตามวัตถุประสงค์ดังนี้

    -ใช้ 18,900 ล้านบาท ในไตรมาส 4/62 - 1/63 ไปใช้ชำระคืนตั๋วสัญญาใช้เงินที่ออกโดย บริษัทฯ และ/หรือ บริษัทย่อย โดยชำระให้แก่ธนาคารซึ่งมีความสัมพันธ์กับผู้จัดจำหน่ายและรับประกันการจำหน่ายหลักทรัพย์ ได้แก่ ธนาคารกรุงไทย จำกัด (มหาชน) และUnited Overseas Bank Limited ประเทศสิงคโปร์
    -ใช้ 10,522 ล้านบาท ในไตรมาส 4/62 - 1/63 ใช้ชำระคืนเงินกู้ยืมให้กับธนาคาร และ/หรือตั๋วสัญญาใช้เงินที่ออกโดยบริษัทฯ และ/หรือ บริษัทย่อย ให้แก่ ธนาคารซึ่งมีความสัมพันธ์กับที่ปรึกษาทางการเงิน และผู้จัดการการจัดจำหน่ายและรับประกันการจำหน่ายหลักทรัพย์ ได้แก่ ธนาคารกสิกรไทย จำกัด (มหาชน) 
    -ใช้ 28,000 ล้านบาท ในไตรมาส 4/62 - 1/63 ใช้ชำระคืนเงินกู้ยืมให้กับธนาคาร และ/หรือตั๋วสัญญาใช้เงินที่ออกโดยบริษัทฯ และ/หรือ บริษัทย่อย โดยชำระให้แก่ธนาคารซึ่งมีความสัมพันธ์กับผู้จัดจำหน่ายและรับประกันการจำหน่ายหลักทรัพย์ ได้แก่ ธนาคารกรุงไทย จำกัด (มหาชน) 

9.กำไรสุทธิลดลงต่อเนื่องในปี 59 - 61

ผลการดำเนินงานปี 59 – ไตรมาสแรกปี 62
      (หน่วย:ล้านบาท)
ปี      รายได้      กำไรสุทธิ      อัตรากำไรสุทธิ(%)
59 9,411 2,890 30.72%
60 11,207 1,372 12.24%
61 12,415 489 3.94%
ครึ่งแรกปี 62 5,840 352 6.03%

    การลดลงของกำไรสุทธิ โดยหลักมาจากการเพิ่มขึ้นของต้นทุนทางการเงินเนื่องจากการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างทางการเงินในช่วงเดือนพฤษภาคม 60 ส่งผลให้บริษัทฯ มีต้นทุนทางการเงินเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ เป็น 146.21 ล้านบาท 1,976.12 ล้านบาท และ 3,048.26 ล้านบาท ในปี 59 - 61 ตามลำดับ

10.มีนโยบายปันผลไม่น้อยกว่า 40% ของกำไรสุทธิ

   บริษัทฯ มีนโยบายการจ่ายเงินปันผลให้แก่ผู้ถือหุ้นไม่น้อยกว่า 40% ของกำไรสุทธิจากการดำเนินงานปกติตามงบการเงินรวมของบริษัทฯ หลังหักภาษีเงินได้นิติบุคคล และหลังหักเงินสำรองต่าง ๆ ตามที่กฎหมายและบริษัทฯ กำหนดไว้ในแต่ละปี โดยจำนวนเงินปันผลที่จ่ายจะต้องไม่เกินกว่ากำไรสะสมของงบการเงินเฉพาะกิจการ







ข่าวหุ้นอื่นๆที่น่าสนใจ



RECOMMENDED NEWS

ข่าวหุ้นยอดนิยม

Refresh