ครึ่งปี 2562 กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ เป็นกลุ่มที่พบกับความยากลำบากในการทำธุรกิจอยู่พอสมควร จากผลกระทบหลักเรื่องมาตรการคุมสินเชื่อของธนาคารแห่งประเทศไทย (LTV) ที่ประกาศใช้เมื่อ 1 เมษายน 2562 ส่งผลให้ยอดขายหลายโครงการชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัด กระทบถึงราคาอสังหาฯ ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล เติบโตแบบชะลอตัว จากที่เคยเติบโตอย่างร้อนแรงมาตลอดหลายปีที่ผ่านมา
ดัชนีราคาคอนโดฯ ยังเติบโตดี
ศูนย์วิจัยอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ได้เปิดเผยข้อมูล ดัชนีราคาห้องชุดใหม่ที่อยู่ระหว่างการขาย ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลไตรมาส 2/2562 ยังคงขยายตัวเพิ่มขึ้น แต่ที่น่ากังวลเป็นการเพิ่มขึ้นในอัตราที่ชะลอตัวลง จากสาเหตุมาจากแนวโน้มอุปทานห้องชุดใหม่คงเหลือขายในตลาดที่เพิ่มขึ้น และอัตราดูดซับที่ลดลง รวมทั้งมาตรการ LTV ที่เริ่มบังคับใช้ ส่งผลต่อการตัดสินใจของลูกค้า
อย่างไรก็ดี หากดูจากดัชนีราคาห้องชุดในไตรมาส 2/2562 มีค่าดัชนีเท่ากับ 150.5 จุด (จากปี 2555 = 100.0) เพิ่มขึ้น 8.2% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) และเพิ่มขึ้นร้อยละ 0.8 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน (QoQ) เนื่องจากผู้ประกอบการได้เร่งรัดการตัดสินใจผู้ซื้อด้วยการเพิ่มรายการส่งเสริมการขาย หนีเกณฑ์ LTV มากขึ้น
โดยดัชนีกรุงเทพฯ มีค่าดัชนีเท่ากับ 151.9 จุด เพิ่มขึ้น 9.1% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของ ส่วนปริมณฑล มีค่าดัชนีเท่ากับ 143.7 จุดเพิ่มขึ้น 4.7%
ส่อง 5 ทำเลคอนโดราคาพุ่งแรงสุด
โดยไตรมาส 2/2562 ทำเลโครงการอาคารชุดสร้างใหม่ ที่มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นสูงสุด 5 อันดับแรก ในช่วงไตรมาส 2 ปี 2562 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ได้แก่ 1) พญาไท-ราชเทวี เพิ่มขึ้น 20.2% 2) บางซื่อ-ดุสิต เพิ่มขึ้น 19.2% 3) สุขุมวิทตอนปลาย เพิ่มขึ้น 16.2% 4)สุขุมวิทตอนต้น เพิ่มขึ้น 13.4% และ 5) ชานเมืองฝั่งตะวันออก ของกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้น 10%
ทั้งนี้หากเทียบกับไตรมาส 1/2562 จะเห็นได้ว่าราคาอาคารชุดเติบโตในลักษณะชะลอตัวลง โดยในไตรมาส 1/2562 ทำเลที่ราคาเพิ่มขึ้น มากสุดได้แก่ 1) บางซื่อ - ดุสิต เพิ่มขึ้น 38.5% 2) ห้วยขวาง - จตุจักร - ดินแดง เพิ่มขึ้น 30.2% 3) สุขุมวิทตอนปลาย เพิ่มขึ้น 24.3% 4)เมืองนนทบุรี -ปากเกร็ด เพิ่มขึ้น 16.3% และ 5) แนวรถไฟฟ้าแอร์พอร์ตลิงค์ เพิ่มขึ้น 12.9%
พฤติกรรมลูกค้าเปลี่ยน เน้นของแถมมากกว่าส่วนลด
รายการส่งเสริมการขายในไตรมาสนี้ อันดับ 1 ร้อยละ 59.7 จะเร่งรัดการตัดสินใจของผู้ซื้อด้วย ของแถม เช่น เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้าฯลฯ อันดับ 2 ร้อยละ 27.0 เป็นส่วนลดเงินสด และอันดับ 3 ร้อยละ 13.3 จะช่วยผู้ซื้อจ่ายค่าธรรมเนียมในการโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งแตกต่างจากในไตรมาส 1 ปี 2562 ที่รายการส่งเสริมการขาย มาเป็นอันดับ 1 ร้อยละ 46.2 เป็นส่วนลดเงินสด อันดับ 2 ร้อยละ 38.5 ให้ของแถม และอันดับ 3 ร้อยละ 15.4 ช่วยผู้ซื้อจ่ายค่า ธรรมเนียมในการโอนกรรมสิทธิ์)
ที่ดินรถไฟฟ้าสีเขียวกำลังบูม
สำหรับราคาที่ดินในกรุงเทพและปริมณฑล ทำเลเฉพาะที่มีเส้นทางรถไฟฟ้าผ่านซึ่งเป็นเป้าหมายหลักของผู้ประกอบการอาคารชุด โดย 5อันดับที่มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาเพิ่มขึ้นสูงสุด ในไตรมาส 2/2562 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) ได้แก่ 1) สายสีเขียว (คูคต-ลำลูกกา) เพิ่มขึ้น 33.5% 2) สายสีเขียว (แบริ่ง-สมุทรปราการ) เพิ่มขึ้น 29.3% 3) สายสีแดงอ่อน (ตลิ่งชัน-ศาลายา) เพิ่มขึ้น 22.7 4) สายสีชมพู(แคราย-มีนบุรี) เพิ่มขึ้น 17.8% และ 5) สายสีน้ำเงิน (บางแค-พุทธมณฑล สาย4) เพิ่มขึ้น 12.8
ข้อมูลข้างต้นแม้จะเป็นข้อมูลของอาคารชุดในกรุงเทพฯ -ปริมณฑล แต่พื้นที่ดังกล่าวถือเป็นตลาดใหญ่และสำคัญที่สุดของประเทศซึ่งการเติบโตของราคาคอนโดฯ ที่ชะลอลง พอจะเห็นสัญญาณแล้วว่าทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ต่อจากนี้มีอุปสรรคอยู่พอสมควร จากที่นักลงทุนเคยมองว่า บ้าน - คอนโดฯ เป็นแหล่งลงทุนและเก็งกำไรที่ให้ผลตอบแทนดี แต่ด้วยภาวะเศรษฐกิจ กฎเกณฑ์ที่ภาครัฐฯนำออกมาควบคุมกลุ่มเก็งกำไรถือเป็นอุปสรรคสำคัญต่อนักเก็งกำไรอสังหาฯ โดยตรง
แต่หากในมองมุมกลับอาจจะเป็นปัจจัยบวกต่อผู้บริโภคที่ต้องการบ้านหรือคอนโดฯ เพื่ออยู่อาศัยอย่างแท้จริง หรือกลุ่มเรียลดีมานด์ จะได้ราคาอสังหาฯ ที่สะท้อนความเป็นจริง หรืออาจจะมีโปรโมชั่นต่างๆ จากผู้ประกอบการออกมาแข่งขันเพื่อแย่งลูกค้ากันมากขึ้น
