สรุปข้อมูลสำคัญ " ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อิมแพ็คโกรท หรือ IMPACT" จากการเยี่ยมชมกิจการ(Company Visit) วันที่ 30 เม.ย.68 โดย "สมาคมนักลงทุนประเทศไทย"
By สมาคมนักลงทุนประเทศไทย X หลักทรัพย์ Pi
Growth driver
ทางเชื่อมต่อรถไฟฟ้าสายสีชมพู
Entertainment complex
Smart city
คุณ พอลล์ กาญจนพาสน์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร (CEO) บริษัท บางกอกแลนด์ จำกัด (มหาชน) กล่าวเปิด
28 พค 2025 เริ่มเปิดทางเชื่อมรถไฟฟ้า สายสีชมพู
จะทำให้มี event เข้ามามากขึ้น รถติดน้อยลง คนต่างชาติน่าจะมามากขึ้น
IMPACT มีพื้นที่มากที่สุดในการให้บริการ
มีหลายงานย้ายมาจากต่างประเทศ หรือจาก exhibition hall อื่นๆ
Concert หลังโควิด โตเร็วขึ้น เป็น sector ที่กำลังเติบโต
IMPACT REIT เพิ่งให้ บริษัท บริษัท อิมแพ็ค ไลฟ์ เนชั่น จำกัด (IMPACT Live Nation หรือ ILN) เช่ากลับไปบริหาร ผู้ถือหุ้นอนุมัติแล้ว อยู่ระหว่างลงนามในสัญญา
IMPACT Live Nation หรือ ILN เป็นบริษัทร่วมทุนระหว่าง บริษัท อิมแพ็ค เอ็กซิบิชั่น แมเนจเม้นท์ จำกัด และ Live Nation Entertainment ซึ่งเป็นบริษัทชั้นนำระดับโลกในด้านการจัดคอนเสิร์ตและอีเวนต์
ILN มีวัตถุประสงค์เพื่อดำเนินธุรกิจจัดงานคอนเสิร์ต ดนตรี และการแสดงโชว์ต่าง ๆ ในประเทศไทย โดยเฉพาะที่ อิมแพ็ค อารีน่า เมืองทองธานี บริษัทได้รับสิทธิ์เช่าอาคารและที่ดินของอิมแพ็ค อารีน่า เป็นระยะเวลา 20 ปี มูลค่า 4,617 ล้านบาท
เพื่อใช้ในการจัดงานและให้บริการที่เกี่ยวข้อง เช่น การขายบัตร การขายสปอนเซอร์ การขายของที่ระลึก และบริการด้านแสง สี เสียง
การร่วมทุนนี้มีเป้าหมายเพื่อยกระดับอิมแพ็ค อารีน่า ให้เป็นเวทีระดับโลก และเสริมสร้างความแข็งแกร่งให้กับอุตสาหกรรมบันเทิงในประเทศไทย
โดย ILN เป็นบริษัทที่เกี่ยวโยงกันกับผู้จัดการกองทรัสต์เนื่องจากมีผู้ถือหุ้นรายใหญ่เป็นบริษัท อิมแพ็ค (ถือหุ้นของ ILN อยู่ร้อยละ 50.10 ของหุ้นทั้งหมด)
และบริษัท อิมแพ็คเป็นผู้ถือหุ้นรายใหญ่ซึ่งถือหุ้นในบริษัทประมาณร้อยละ 99.99 ของจำนวนหุ้นที่มีสิทธิออกเสียงทั้งหมดของบริษัท และเป็นผู้มีอำนาจควบคุมของบริษัท นอกจากนี้บริษัท อิมแพ็คยังทำหน้าที่เป็นผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันของกองทรัสต์
ในมุม Investor กอง REIT จะได้ค่าเช่า fix + เพิ่ม 5% ทุก 3 ปี
บริษัท อิมแพ็คมีแผนจะนำพื้นที่อื่นมาพัฒนาต่อ เช่น สนามฟุตบอล / Thunder dome
อาจจะนำมาต่อยอดมากขึ้น เช่นทำ concert scale เล็ก ขนาด 5-6,000 คน
และแผนจะขายกลับเข้ากอง REIT เพื่อให้กองเติบโตต่อไป (อีก 2-3 ปี)
ในปีนี้ มีความตั้งใจให้กอง ไป Acquire asset อื่นๆ เช่น office / community mall / โรงแรม ใน เมืองทองธานีเพิ่มขึ้น
เช่น โรงแรม Novotel หรือ ibis และนำเงินมาสร้างโรงแรมเพิ่ม ตอนนี้มี 1,000 ห้อง จะสร้างเพิ่มอีก 1,000 เป้าหมาย 5,000 ห้อง
งาน Thaifex หรืองานใหญ่ demand การใช้โรงแรมเต็มตลอด
การมีงาน international มากขึ้น ทำให้เกิดการใช้จ่ายมาก ขึ้น
Entertainment complex เอง เราก็สนใจ เห็นว่าน่าจะเหมาะสม consider ที่นี่ ก็น่าจะได้ ถ้าทำได้ เมืองทองก็จะพัฒนาไปได้อีกมาก
5,000 ห้อง > เฉลี่ย 1.2 คนต่อห้อง = 6,000 คน ต่อคืน คือมี demand ที่เกิดขึ้นอีกมาก
เป็นการสร้างงานเพิ่มขึ้นอีกหลายพันงาน ( ได้ทั้ง Bland / REIT )
การพัฒนาให้เป็น Smart City
คือ เดิมเป็น satellite city ตอนนี้ต้องเป็น hybrid มากขึ้น มี fiber optic / มี mass transit / AI CCTV ( ค่อยๆเพิ่มตอนนี้มี 100 ตัว ) + control ไฟเขียว ไฟแดงด้วย
เป้าหมายทำให้ชุมชน มีรายได้มากขึ้น มีความสุขมากขึ้น
ทำให้มองได้ไกล และกว้างมากขึ้น แก้ปัญหารถติด หรือรถเสีย รถจอดผิดที่ ระบบ security
ความสุขของคนที่อยู่ในเมืองทอง > มีรายได้เพิ่มขึ้น
มีการทำงานกับ grab เพิ่มรายได้ให้ชุมชน สร้างงานมากขึ้น มีการใช้จ่ายมากขึ้น คนก็มีความสุขมากขึ้น
คุณวันเพ็ญ กรรมการผู้จัดการ
ประวัติของ IMPACT REIT
1998 IMPACT Arena และ IMPACT Exhibition Center (Hall 5-8) เริ่มก่อตั้ง เพื่อรองรับกีฬา Asean Games ครั้งที่ 13 หลังจากนั้นนำมาพัฒนาเป็นศูนย์การแสดงสินค้า
2000 เริ่มเปิด IMPACT Forum เพื่อรองรับห้องงจัดแสดงสินค้า ห้องประชุม ประมาณ 30 ห้อง
2003 ขยาย Hall 9-12 ต่อจาก arena รองรับการจัดงานเพิ่มขึ้น
2006 ก่อสร้าง IMPACT challenger เป็นอาคารไม่มีเสากลางใหญ่ที่สุดในโลก คือ 60,000 ตรม
2014 นำกอง REIT เข้าตลาด เป็น 1st REIT in Thailand มีพื้นที่รวม 489,761 sqm.
2023 ผู้ถือหน่วย อนุมัติการก่อสร้าง Sky Entrance เพื่อต่อเชื่อมกับรถไฟฟ้าสายสีชมพู สถานี MT-01 (IMPACT Challenger)
2025 เข้าทำสัญญากับ ILN เพื่อยกระดับการจัดงาน Concert ให้เป็นระดับโลก
มีพื้นที่ทั้งหมด 489,761 sqm. / พื้นที่ให้เช่า 167,162 sqm. ประกอบไปด้วย
IMPACT Arena: พื้นที่ 41,810 sqm / พื้นที่ให้เช่า 16,294 sqm.
สำหรับจัด Event / Concert / Sports / Entertainment / Convention
มีที่นั่ง 11,440 Seats
IMPACT challenger: พื้นที่ 221,309 sqm / พื้นที่ให้เช่า 69,898 sqm.
ประกอบไปด้วย 1 Ballroom 13 Function rooms
พื้นที่จอดรถในร่ม 2,500 คัน
สำหรับจัด Exhibition / Incentive / Convention
Exhibition สำคัญเช่น Motor Expo บ้านและสวน Thaifex
IMPACT Forum: พื้นที่ 122,191 sqm / พื้นที่ให้เช่า 25,943 sqm.
เป็นอาคารอเนกประสงค์
มีอาคารจอดรถ 10 ชั้น 2,500 คัน
ประกอบไปด้วย 1 grand Ballroom 30 Function rooms
สำหรับจัด Exhibition / Meeting / Convention
IMPACT Exhibition Center: พื้นที่ 104,451 sqm / พื้นที่ให้เช่า 55,027 sqm.
ประกอบไปด้วย 8 multi-purpose halls และ 13 Function rooms
สำหรับจัด Exhibition / Incentive / Consumer /Concert
REIT มีปันผลทุกไตรมาส
Market Overview ปี 2023 (มกราคม – ธันวาคม 2023)
Impact 122,165 sqm. Market Share 50.53%
BITEC 70,000 sqm. Market Share 27.70%
QSNCC (ศูนย์ประชุมสิริกิตติ์) 78,000 sqm. Market Share 19.72%
Royal Paragon Hall 12,000 sqm. Market Share 2.05%
Revenue Structure
พื้นที่จัดงาน 81-85%
Catering บริการอาหาร 6-8%
Longterm Rental 6-8%
พื้นที่จอดรถ 2-3%
Advertising 0.5-1.0%
By segment
Domestic Private 52-58%
Domestic public 20-25%
International 20-25%
3Q's FY24/25 - 9M's FY24/25
Occupancy Rate (OR) 39.7% - 39.4%
Average rental rate (ARR) 94.8 - 87.6
TOTAL Revenue 557.1 - 1,635
Net Profit 277.6 – 837
GPM 87% - 87%
NPM 48% - 52%
DPU (Baht) 0.17 ในไตรมาสล่าสุด
NAV 11.1259 Baht
Total Assets 20,905m / Liabilities 4,411m
แบ่งตามอาคาร
Challenger มากที่สุด
งาน trade inter มากขึ้น ใน asia จีน india
งานใหญ่ Thaifex motor show
ยิ่งสร้างโรงแรม ยิ่งทำให้โอกาสมากขึ้น
Dividend Policy
ขั้นต่ำ 90% ของกำไร / จ่ายสูงสุด 4 ครั้งต่อปี
9 เดือนที่ผ่านมา Divined 0.5 บาท > เติบโตขึ้นเรื่อยๆ จาก Covid
ยังน้อยกว่าช่วงก่อน Covid เล็กน้อย เป้าหมายคือกลับไปมากกว่า Covid
การปรับปรุงพื้นที่ ทำอย่างต่อเนื่อง
IMPACT common space
ร้านอาหาร / food court (7 ร้านดังในเมืองทอง, 306 seats)
Sky kitchen 12 shops 820 seats 3,006 sqm (premium)
Outlook 2024/2025
Growth 20-25%
Occupancy rate 37-40%
Dividend growth 20-25%
2025/2026
Revenue & dividend +5-10%
OR 39-42%
Q&A
Q ภาพรวม exhibition ในอนาคตเป็นยังไง
A ยังดีอยู่ ในปีที่ผ่านมามีการจ่ายค่าก่อสร้าง Sky Entrance 195 ล้าน และมีค่าเชื่อมต่อสถานี 150 ล้าน (3 ปี 2025-2027) อาจจะกระทบ dividend เล็กน้อย
ค่าก่อสร้างรถไฟฟ้า เข้ามา Bland จ่ายไป พันกว่าล้าน แต่การมีรถไฟฟ้ามาทำให้ outlook ดีขึ้น
จีนมามากขึ้น ตัดสินใจเร็ว น่าจะมีมาลงทุนที่ไทยมากขึ้น
Q รายได้จากการแสดง exhibition จะโตจากอะไร
A เรื่องจีน เป็น driver growth ที่ใหญ่ India เราก็ไปติดต่อ
งาน domestic มีการจัดอย่างต่อเนื่องมาหลายๆปี เช่น motor show / architect / บ้านและสวน
มองลูกค้ากลุ่ม online media มากขึ้น
เดือน 2-3 ปีนี้ จัด campaign IMPACT Next จัด event เชิญคนจาก online มาฟัง และร่วมกิจกรรม เพื่อ draw คนจาก online มาสร้างกิจกรรมมากขึ้น
ทำให้ได้งานจากคุณต่อ penguin เข้ามา
Thailand coffee fest > งานมาจากทาง media
งาน dead Fest
งานที่ร่วมจาก content creator / influencer ต่างๆ
เราผลักดันให้มี event รุ่นใหม่ๆ เกิดขึ้นเรื่อยๆ
Q หลังทางเชื่อม จะเพิ่ม occ rate ได้เท่าไหร่
A คาดว่าอาคาร ชาเลนเจอร์ ฮอลล์ 1 จะเพิ่มได้ 1-2%
ARR มีการตกลงกับลูกค้าไว้ก่อนแล้ว แต่ลูกค้าใหม่อาจจะมีปรับเพิ่มขึ้น และจะเพิ่มในเชิง occ rate
Q Novotel ที่สร้าง ต้องเพิ่มทุนมั้ย
A ยังมี room ให้กู้เพิ่มได้
ลงทุนหลัก 1,000 ล้าน
Q โรงแรม Novotel / ibis ถ้าไม่มีงาน จะมีคนพักมั้ย
A ยิ่งมีจัดงาน จัด concert คนยิ่งมาพักมากขึ้น
ปกติ occ rate เกิน 50%
Q สร้างโรงแรมเพิ่ม จะเยอะเกินไปมั้ย
A ตอนนี้ ช่วงที่มีงานจะแน่นมาก จนต้องไปเช่ารถ เช่าโรงแรมข้างนอกเยอะมาก มองว่าตรงนี้เป็นโอกาส และทำให้เกิด exhibition ใหม่ๆ มากขึ้นด้วย
Q คู่แข่ง เรามี major renovation เค้าเพิ่ม ARR มั้ย
A เค้าตั้งราคาแพงกว่าเราเยอะ ทำให้ของเราถูกไปเลย
การปิดศูนย์สิริกิตต์ ทำให้งานมาที่เรา เช่น งานหนังสือ baby Best Buy / งาน jewelry ( งานเค้าเล็กลงเรื่อยๆ )
ข้อดีคือเค้ามีโรงแรม ( งาน inter ) > ถ้าเรามีโรงแรม คนก็จะมาที่เรามากขึ้น
งาน ราชการชอบมาที่เรา
Q asset เรา 20,000 มานานแล้ว ปีนี้เราตั้งใจจะ acquire โรงแรม เข้ามา เป้าจะเพิ่ม asset เท่าไหร่
A จะใช้เงินกู้ก่อน ไม่เพิ่มทุน
โรงแรมใหม่ถ้าสร้างคงเป็น เดือน 3-4 ปีหน้า ตอนนี้กำลังออกแบบ ( 2026-2027 )
โรงแรมใหม่เปิด > เอาเข้า REIT > สร้างโรงแรมเพิ่ม
ทีมงานที่เรามีอยู่ ( โรงแรม ) ต่อห้องของเราน้อยที่สุด ( efficiency ดี )
การสร้าง shopping mall ตอนนี้อาจไม่ใช่เวลาที่เหมาะ ต้องเพิ่มจำนวนห้องของโรงแรมก่อน ( แผนในอนาคต )
มีแผนเพิ่ม exhibition hall ที่ทะเลสาบ (แผนอนาคต ) > ขายเข้ากอง
โรงแรมถ้าได้อีก 1,000 ปี 2027 ตามแผน ก็เอาเข้ากอง REIT
เรื่องตัวเลข ของลอง monitor ดูก่อน
Q คิดจะขยายเป็น entertainment มั้ย เช่น สวนน้ำ สวนสนุก
A เคยคิดเรื่อง สวนน้ำ มีแบบแล้ว แต่ตัวเลขยังไม่ใช่ / ถ้าโรงแรม 5,000 ห้อง ก็จะสามารถเกิดสวนน้ำได้
เป็น tourist destination
Q รถไฟฟ้า มีคชจ ยังไง
A ค่าเชื่อมต่อสถานี 30 ปี (BLAND จ่ายไปแล้ว) แบ่งจ่ายคืน BLAND 151 ล้านบาท ระยะเวลา 3 ปี ตกไตรมาสละ 12.5 ล้านบาท (ไม่รวม VAT)
Q กรรมสิทธิ์เป็นของใคร
A ของการรถไฟฟ้า เราจ่ายค่าเชื่อมต่อ
จ่ายรอบแรก 3 ปี จ่ายทุกไตรมาส
ค่าเชื่อม 151 ล้าน ปีละ 50 ล้าน
Q Entertainment complex เป็น trait มั้ย
A เราต้อง contact งาน long term มากขึ้น / งานที่เราจัดเอง ก็จัดที่สถานที่เรา
เราจัดงาน concert ได้ทั้ง size เล็กกลางใหญ่
Q Bangkok arena จะเป็นคู่แข่งเรามั้ย
A the mall + AEG ( เป็นเจ้าของหลาย stadium ทั่วโลก)
เรา secure กับ IMPACT live nation แล้ว
ถ้าเราทำ stadium ให้ดี ก็น่าจะแข่งขันได้ดี
Q งานสัปดาห์หนังสือไปจัดที่ศูนย์สิริกิตต์ ถ้ามีสถานีแล้วเรามีสิทธิ์ได้มั้ย
A งานหนังสือ สมาคมเป็นคนจัด
งานหนังสือ งบน้อย แต่เป็น profile ที่ดี เค้าอาจจะมีส่วนลดมากให้ ( เป็น strategic event )
Q smart city มีแผนชัดเจนขนาดไหน
A กำลังคุยเพื่อหา partner ของเมืองทองธานีอยู่ / ที่นี่ living cost ต่ำกว่าในเมือง
มีคุยกับ Singapore อยู่
เรื่อง secure เรื่องไฟ > เรื่อง sustainability
NIA สวทช พร้อมให้การสนับสนุน
ติดต่อ สมาคมนักลงทุนประเทศไทย
WEBSITE: Investors Association of Thailand
FACEBOOK: https://www.facebook.com/investorsthai
----------------------------------------------------------------------------------------------------
ข้อมูลที่ปรากฏนี้ได้รับจาก "สมาคมนักลงทุนประเทศไทย" โดยได้รับการตรวจสอบจากทีมงานของบริษัทที่ไป Company Visit แล้ว มีวัตถุประสงค์เพื่อเผยแพร่เป็นข้อมูลข่าวสารทั่วไป ทาง efinanceThai ไม่ได้แก้ไขหรือปรับปรุงเนื้อหาดังกล่าว และมิได้ยืนยันความถูกต้องหรือความสมบูรณ์ของข้อมูลที่ได้รับ ทั้งนี้ ขอให้ผู้รับข้อมูลข่าวสารพิจารณาและตรวจสอบข้อมูลเพิ่มเติมก่อนนำไปใช้ตามความเหมาะสม
