"เสนา" เป็นหนึ่งในผู้นำอสังหาริมทรัพย์แถวหน้า ที่มีความชัดเจนในเรื่องการดำเนินธุรกิจเพื่อความยั่งยืน และยังคงใส่ใจในทุกรายละเอียด เพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยและบริการ ชูที่อยู่อาศัย “สีเขียว” คอนโดโลว์คาร์บอน ตอบโจทย์คนรุ่นใหม่รักษ์โลก พร้อมมุ่งมั่นสู่เป้าหมาย ทั้งด้านผลประกอบการ และนวัตกรรมยั่งยืนไปพร้อมๆ กัน
สำนักข่าวอีไฟแนนซ์ไทย มีโอกาสสัมภาษณ์ ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SENA ให้มุมมองการดำเนินธุรกิจ กลยุทธ์สู่เป้าหมาย และภาพรวมอสังหาริมทรัพย์
*** เดินหน้าอสังหาริมทรัพย์อย่างเป็นมิตรและยั่งยืน
เสนาฯ ยังคงเดินดำเนินอสังหาริมทรัพย์เป็นหลัก ทั้งโครงการแนวราบและคอนโดมิเนียม เจาะกลุ่มลูกค้าระดับกลาง ซึ่งเป็นเซกเม้นต์ใหญ่ ที่ 80% ของคนกรุงเทพฯ มีรายได้เฉลี่ย 5-6 หมื่นบาทต่อเดือน เป็นเซกเม้นต์ที่เสนาจะโฟกัสเหมือนเดิม และมีความชำนาญ แต่จะโฟกัสให้ชัดขึ้น
ดังนั้นในโลกที่เกิด Disruption จึงมีแนวคิดว่า "บ้าน" คือที่ที่ควรมีอิสระได้ 100% สามารถมีไลฟสไตล์ของผู้อยู่อาศัยได้อย่างที่ต้องการ เสนาอยากเป็นตรงนั้น เป็นที่ที่แน่ใจว่า ที่อยู่อาศัยที่ลูกค้าเลือกมาอยู่ในระดับราคานี้ สามารถ Disruption ตัวเองได้ ด้วยราคาที่ถูกลง ช่วยรักษ์โลก ไม่ต้องกังวลในสิ่งต่างๆ ดังนั้นทุกโครงการของเสนา จึงมุ่ง 2 เรื่องไปด้วย คือ ทำธุรกิจที่เป็นมิตรต่อโลก (Sustainability) และทางสังคม (Social)

*** ลุยเปิดคอนโด Low Carbon
การลดคาร์บอน เป็นหนึ่งในกลุยทธ์การดำเนินธุรกิจของเสนาฯ ภายใต้แนวคิดที่ว่า ทุกโครงการทำให้คนที่มาอยู่รวมกันผลิตคาร์บอนน้อยกว่าที่ควรจะเป็น เช่น ติดตั้งโซลาร์รูฟ , การมีสถานีชาร์จรถยนต์ไฟฟ้า (EV Charger) ส่งเสริมให้ลูกบ้านใช้รถยนต์ไฟฟ้า การมีมีระบบบริหารจัดการขยะเพื่อการรีไซเคิล หรือแม้แต่การเลือกต้นไม้ในโครงการ จะถูกคัดเลือกมาแล้วว่า เป็นต้นไม้ที่ช่วยดูดซับคาร์บอนได้มากกว่าต้นไม้อื่น
"V Move" เป็นอีกหนึ่งบริการรถรับ-ส่ง ลูกบ้าน โดยเป็นรถยนต์พลังงานไฟฟ้า พร้อมกับส่งเสริมการใช้รถสาธารณะ ที่จะให้บริการรับส่งลูกบ้านครอบครัวเสนาฟรี จากโครงการไปสถานีรถไฟฟ้าที่ใกล้ที่สุด เพื่อการเดินทางแบบไร้รอยต่อ ช่วยให้เกิดการเดินทางในราคาถูกลง แก้ปัญหา Pain Point โดยมีแอปพลิเคชันให้ข้อมูลและวางแผนการเดินทางได้ พร้อม Suttle Service ซึ่งเทคโนโลยีเหล่านี้จะช่วยให้เกิดการปรับเปลี่ยนพฤติกรรมในชีวิตประจำวัน เกิดเป็นความคุ้นชินที่สะดวกสบาย และยังร่วมกันรักษ์โลกแบบง่ายๆ ไปในตัวพร้อมๆ กัน
"เสนาพยายามทำเรื่องพวกนี้ มาทำให้การใช้ชีวิตของคนในคอนโด ไม่ใช่มองแค่ห้อง แต่ต้องเป็นคอนโดที่ทำให้ลูกบ้านสามารถใช้เทคโนโลยีในโลก หรือโปรดักส์ที่มีดีๆ ในโลกมาใช้ประกอบกัน ใช้ชีวิตในราคาไม่แพง และรักษ์โลกด้วย"
หนึ่งในความแตกต่างการขายคอนโดราคาระดับนี้ ทำให้เป็นสินค้าที่ถูกเลือกในราคาที่ดี และพยายามสร้าง Enabled Lifestyle เสนาให้ความสำคัญกับเรื่องกรีน เราอยากทำให้เป็นคอนโดที่ให้ลูกบ้านทุกคนได้อยู่ ได้ใช้ชีวิตแบบ Low Carbon ทุกคนมีส่วนช่วยผลิตคาร์บอนให้ลดลง เป็นสิ่งที่เสนาให้ความสำคัญมาก
" ปี 68 เป็นอีกปีที่สำคัญที่เราจะพยายามสร้างตัวตนของสินค้าให้ชัดเจนขึ้น เพราะเวลาคนจะซื้อคอนโด ราคา 2-3 ล้านบาท หรือ 1-2 ล้านบาท ทุกคนจะมอง 2 อย่างคือ โลเคชั่นและราคา แต่เสนามองว่าการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยระยะยาว 10-20 ปี จะมีอะไรอยู่ข้างใน ภายใต้กรอบโลเคชั่นและราคา อีกหลายอย่างที่มีความสำคัญกับผู้บรืโภค"

*** ในวันที่อยากให้ทุกคนมีบ้าน ผ่าน "LivNex"
ต้องยอมรับว่าผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หลายราย ได้เปลี่ยนทิศทางธุรกิจ หันมุ่งเจาะกลุ่มลูกค้าระดับบน ซึ่งมีกำลังซื้อที่สูง แต่อีกด้านต้องมองว่าเป็นกลุ่มที่มีฐานลูกค้าไม่มาก เป็นเหมือนยอดปลายปิรามิด ขณะที่เสนาฯ ยอมรับว่า เราไม่ถนัดในกลุ่มนี้ ดังนั้นเรายังคงอยู่ในเซกเมนต์เดิม เพราะยังมีดีมานด์อยู่มาก แต่ปัญหาคือรายได้คนกลุ่มนี้โตไม่ทันราคาบ้านที่ขยับขึ้นทุกปี
"เราไม่เก่งขนาดที่จะหนีไปเซกเม้นต์อื่นมาก และไม่อยากด้วย ดังนั้นการที่อยู่เซกเม้นต์เดิม และปัญหาใหญ่คือปัญหารายได้คนโตไม่ทัน แต่ถ้ารู้ปัญหาแล้วไม่แก้ปัญหาเหมือนหลอกตัวเอง คิดว่าตัวเองถนัดเซกเม้นต์นี้ และเป็นเซกเม้นต์ใหญ่ที่สุด และมีดีมานด์มากมาย ส่วนเซกเม้นต์ข้างบนก็ดี ไม่มีข้อจำกัดเรื่องกู้ แต่เล็ก ดังนั้นทำเซกเม้นต์ใหญ่ดีกว่า แล้วแก้ปัญหาสิ่งที่เห็นชัดๆ เสนาโฟกัสเรื่องนี้ ซึ่งตอบโจทย์ในแง่ Social"
แนวคิดของบริการด้านการเงิน "LivNex เช่าออมบ้าน" ถือเป็นการปลดล็อกโอกาสการเป็นเจ้าของบ้าน ข้ามขีดจำกัดทางการเงิน ดังนั้นคนที่ “อยากมีบ้านแต่ยังไม่พร้อม” หรือไม่ต้องการ
“เสียค่าเช่าฟรีๆ ” นี่เป็นบริการที่ตอบโจทย์เหล่านี้
LivNex ช่วยให้ผู้ซื้อเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น โดยเป็นตัวกลางระหว่างเสนาและผู้ซื้อ ทุกคนที่เข้ามาโครงการเสนาแล้วยังซื้อไม่มีกำลังซื้อได้วันนี้ สามารถผ่านเข้าโปรแกรม ซึ่งจะทำหน้าที่เป็นพี่เลี้ยง โดยที่สามารถล็อกราคาบ้าน ณ วันนี้ และจะคิดติดตามดูแนวโน้มความสามารถในช่วง 3 ปี ข้างหน้า เพื่อยื่นขอสินเชื่อผ่านพันธมิตรของเสนา คือธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ในราคาบ้าน เมื่อ 3 ปีที่ผ่านมา แค่เปลี่ยนค่าเช่า มาเป็นเงินออม ไว้ลดเงินต้น ไม่ต้องชำระเงินดาวน์ และยังสามารถเข้าอยู่บ้านเป้าหมายได้อีกด้วย
"วันนี้กู้ไม่ได้ไม่เป็นไร ถ้าคิดว่ามีความพร้อมให้มาอยู่บ้านเสนาตั้งแต่วันแรก เงินที่ผ่อนตัดเงินต้นไปเรื่อยๆ แล้วมี "เงินสดใจดี" คอยเป็นพี่เลี้ยงให้ว่าจะกู้ได้วันไหน ซึ่งการชำระค่าเช่าออมรายเดือนผ่าน LivNex สามารถนำหลักฐานการออมเงินดังกล่าวมาใช้สำหรับยื่นขอสินเชื่อกับ ธอส.ในอนาคตได้ เสนาพยายามช่วยทุกคนให้เป็นเจ้าของบ้านให้ได้"
หลังเปิดตัวบริการ LivNex ปัจจุบันมีผู้เข้าร่วมกว่า 800-900 ยูนิต และผ่านการอนุมัติแล้วกว่า 400 ยูนิต โดยวางเป้าหมายมีผู้ใช้บริการ 1,000 ยูนิต ภายในปี 68 ซึ่งบริการ LivNex จะช่วยระบายสต็อกคอนโดพร้อมอยู่ด้วย และการเข้าโปรแกรม LivNex จะทำให้ราคาคอนโดก่อนขอสินเชื่อธนาคารลดลงและมีเครดิตให้พิจารณาระหว่างเช่าออม จึงมีโอกาสได้รับสินเชื่อสูง

*** แตกไลน์สู่ดีลเลอร์รถยนต์ไฟฟ้า - Property Service
บริษัท เสนา กรีน ออโตโมทีฟ จำกัด เป็นอีกหนึ่งธุรกิจที่เสนา ฯ แตกไลน์ออกมาจากธุรกิจหลัก โดยเป็นตัวแทนจำหน่ายรถยนต์ไฟฟ้า ภายใต้แบรนด์ Neta ซึ่งเป็นความร่วมมือกับพันธมิตร และเป็นส่วนช่วยส่งเสริมให้คนสามารถเข้าถึงการใช้รถยนต์ไฟฟ้าได้มากขึ้น โดยเฉพาะลูกค้าผู้อาศัยในโครงการบ้านและคอนโดของเสนา ฯ นอกจากนี้ ยังอยู่ระหว่างการนำแบรนด์รถยนต์ไฟฟ้าเข้ามาจำหน่ายในฐานะดีลเลอร์เพิ่มเติม เพื่อความหลากหลายเข้าถึงลูกค้าหลากหลายกลุ่ม
อีกธุรกิจคือ พร็อพเพอร์ตี้ เซอร์วิส ประกอบด้วย Property Management ธุรกิจดูแลและบริหารจัดการทรัพย์สินโครงการของเสนา ฯ ซึ่งถือเป็นธุรกิจที่เกี่ยวเนื่อง รวมถึง ธุรกิจขายสินค้าและบริการผ่าน Property Management เพื่อการเข้าถึงบริการในการดูแลที่อยู่อาศัยของลูกบ้านในโครงการ เช่น บริการซ่อมแซมต่างๆ การขายสินค้าที่เกี่ยวกับที่อยู่อาศัย เช่น ขายแอร์ ผ้าม่าน ฉากกั้นอาบน้ำ และบริการ EV Charger ที่ราคาดีกว่า เข้าถึงโครงการคอนโดฯเรา ได้มากกว่า
*** สร้างความหลากหลายธุรกิจ เพิ่มรายได้ประจำ
การสร้างความหลากหลายในธุรกิจ มีเป้าหมายเพื่อเพิ่มสัดส่วนรายได้ประจำมากขึ้น แต่รายได้หลัก ยังคงมาจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ปัจจุบัน สัดส่วนรายได้ของเสนา มาจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ 80% ส่วนรายได้ประจำ (Recurring Income) และบริการมีสัดส่วนราว 12% และธุรกิจออโต้ 4-5% แต่ปี 68 คาดรายได้จากธุรกิจออโต้ เพิ่มเป็น 7% หลังเป็นดีลเลอร์แบรนด์รถยนต์ไฟฟ้าเข้ามาจำหน่ายเพิ่มอีก 2 แบรนด์ และขายคนกลุ่มแมสมากขึ้น
ส่วนแผนระยะยาว เนื่องจากการดำเนินธุรกิจภายใต้สภาวะปัจจุบัน ทำให้คาดการณ์ได้ยาก ต้องพิจารณาตามความเหมาะสมและสถานการณ์ ทั้งรายได้จากอสังหาฯ และรายได้ประจำ แต่บริษัทได้ตั้งเป้าเพิ่มสัดส่วนรายได้ประจำเป็น 20% เพื่อมี Return on asset (ROA) (อัตราผลตอบแทนจากสินทรัพย์) ดีขึ้น แต่สถานการณ์เปลี่ยนแปลงตลอด ตอนนี้พยายามจับกลุ่มและดูแต่ละปีมากกว่า
ปัจจุบัน มีสต็อกเหลือขายทั้งบ้านและคอนโด มูลค่ากว่า 1 หมื่นล้านบาท พยายามระบายสต็อกด้วยกลยุทธ์การเร่งขาย การสร้างจุดยืน การทำ LivNex เป็นการทยอยบริหารสต็อก
ส่วนความร่วมมือกับพันธมิตรในโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ กับ บริษัท ฮันคิว ฮันชิน พร็อพเพอร์ตี้ส์ คอร์ป ประเทศญี่ปุ่น ซึ่งได้ร่วมมือพัฒนาโครงการอย่างต่อเนื่อง และจะพัฒนาโครงการมากขึ้นในทุกโครงการ ทั้งบ้านเดี่ยว และคอนโดมีเนียมที่จะทำด้วยกัน
โดยปีหน้าเสนาจะเปิดโครงการร่วมกับพันธมิตรมากกว่าเปิดเอง และยังคงปักหลักอยู่ในกรุงเทพฯ เพราะธุรกิจเรียลเอสเตททำในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ยังไม่มีแผนขยายการลงทุนไปต่างประเทศ เพียงแต่ทำได้หลากหลายมากขึ้น

*** เคาะแผนเสริมแกร่งต้นปี 68
ส่วนแผนงานปี 68 บริษัทยังอยู่ระหว่างการทำแผนการดำเนินงาน คาดว่าจะเห็นความชัดเจนต้นปี 68 ส่วนการเปิดโครงการใหม่ อยู่ระหว่างการจัดทำแผนพัฒนาโครงการใหม่ เบื้องต้นยังเน้นพัฒนาโครงการที่ช่วยลดคาร์บอน เพื่อสร้างการเติบโตให้ดียิ่งขึ้นในอนาคต ในแง่จำนวนโครงการน่าจะใกล้เคียงปีนี้ที่เปิด 10 โครงการ แต่ขนาดโครงการอาจน้อยกว่า หลังจากปี 67 ได้เปิดโครงการใหญ่ที่เอกมัย พร้อมอยู่ระหว่างพิจารณาพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ อยู่ในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ซึ่งใกล้นิคมอุตสาหกรรม
ยอมรับว่าราคาที่ดิน ไม่เคยมีลดลง ผู้ประกอบการก็หวังให้ราคาที่ดินทรงตัว ขณะที่ต้นทุนค่าก่อสร้างปรับขึ้น ดังนั้น แนวทางที่จะทำได้ เพื่อไม่ให้กระทบราคาบ้านและคอนโด คงต้องควบคุมค่าใช้จ่ายได้ ดังนั้น งบซื้อที่ดิน ยังไม่ได้กำหนดชัดเจน เพียงแต่มองทำเลไว้
"ราคาขายที่อยู่อาศัยปีหน้า ถ้าจะปรับขึ้นเพราะต้นทุน ค่าที่ดินไม่ลง ค่าก่อสร้างขึ้นไม่ถึง 10% แล้วแต่เซกเม้นต์ แต่บริษัทจะพยายามลดค่าใช้จ่ายด้านอื่น เพื่อคุมไว้ ส่วนผลประกอบการปีนี้ คาดยอดขายกว่า 1 หมื่นล้านบาท ใกล้เคียงเป้าหมาย แต่ยอดโอนถ้ารวมกับโครงการ LivNex อาจจะได้ 1 หมื่นล้านบาท การเปิดโครงการใหม่จำนวน 10 โครงการ น้อยกว่าเป้าหมาย"'

*** มองตลาดอสังหาฯปี 68 คล้ายเดิม ไม่เปลี่ยนแปลง
มองภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปี 68 คล้ายเดิม ยังไม่รู้สึกว่ามีอะไรเปลี่ยนแปลงมากไปจากปี 67 ซึ่งตลาดอสังหาริมทรัพย์ กลุ่มคนระดับกลางมี 2 แบบ คือ คนอยากได้บ้านแต่ซื้อไม่ได้ อีกแบบยังไม่พร้อมจะซื้อ แต่สิ่งที่เป็นกลไกที่ดีขึ้นคือ เศรษฐกิจดีขึ้นทำให้คนมีกำลังซื้อได้มากขึ้น ถ้าดอกเบี้ยลดลงอีก ช่วยทำให้คนเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น แต่ปัจจัยที่มีจะผลอย่างมาก เช่น ค่าเดินทาง หากมีรถไฟฟ้า 20 บาทตลอดสาย ได้จริงๆ จะส่งผลทำให้โลเคชั่นที่คนอยากซื้อมีมากขึ้น
ส่วนมาตรการรัฐ มองว่า ทุกมาตรการมีส่วนสนับสนุนตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั้งสิ้น ในภาวะตลาดที่เป็นเช่นปัจจุบัน คงไม่เห็นการเก็งกำไรเหมือนในอดีต ดังนั้น เห็นว่าควรยกเลิกมาตรการ LTV ที่เคยออกมาใช้เพื่อหวังจะสกัดการเก็งกำไร
"วันนี้ไม่มีใครพูดถึงการทำตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อเก็งกำไรแล้ว น้อยมาก ดังนั้น เรื่อง LTV ควรเอาออกไปได้แล้ว หรือตลาดจะเห็นการเก็งกำไรกันบ้าง เพื่อทำให้มี activity ก็ดี หรือเอาออกไปก็ดี ตอนนี้อสังหาฯ สำหรับคนกลุ่มที่มีรายได้ Gap (ช่องว่าง) กับราคาบ้านห่างกันมากๆ แบบนี้ อะไรที่รัฐช่วยได้ควรช่วยทั้งหมด"