Special Interview

รู้จัก “บูทิคฯ (BC)” อสังหาฯ แนวใหม่ที่ไม่ธรรมดา

รู้จัก “บูทิคฯ (BC)” อสังหาฯ แนวใหม่ที่ไม่ธรรมดา

 

รู้จัก “บูทิคฯ (BC)” อสังหาฯ แนวใหม่ที่ไม่ธรรมดา

 

  • บมจ.บูทิค คอร์ปอเรชั่น (BC)ทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
  • โมเดลธุรกิจแตกต่างในรูปแบบ Build-Operate-Sell 
  • ไม่มีคู่แข่งทางตรง มีแต่ทางอ้อมคือสร้างแล้วขายเข้า REIT
  • เตรียมตัวเข้าซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ mai

ช่วงโค้งสุดท้ายของปี62 มีหุ้นไอพีโอหลายบริษัทกำลังจะเข้าตลาด และหนึ่งในนั้นคือ บมจ.บูทิค คอร์ปอเรชั่น (BOUTIQUE CORPORATION PUBLIC COMPANY LIMITED : BC) 

พอเอ่ยคำว่า BOUTIQUE (บูทิค) หลายคนอาจจะนึกถึงสโลแกนของ “สายการบิน” แต่จริงๆ แล้ววันนี้เราจะมาพูดคุยเรื่องของธุรกิจ “อสังหาริมทรัพย์” 

บมจ.บูทิค คอร์ปอเรชั่น มีวิสัยทัศน์ “เป็นผู้นำในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์" แต่บูทิคฯ ไม่ใช่แค่บริษัทอสังหาริมทรัพย์เหมือนที่เรารู้จักกันทั่วไป ความน่าสนใจอยู่ตรงที่ “โมเดลธุรกิจแตกต่าง”

โมเดล BOS (Build-Operate-Sell) คืออะไร? บูทิคฯ ทำมานานขนาดไหน? โอกาสเติบโตเป็นอย่างไร? และไม่มีบริษัทไหนในตลาดหุ้นทำเลยหรือ “คุณปรับชะรันซิงห์ ทักราล” ผู้ก่อตั้งบริษัท และดำรงตำแหน่งประธานเจ้าหน้าที่บริหาร จะมาบอกเล่าเรื่องราวเหล่านี้  

 

จุดเริ่มต้น 15 ปีก่อนจากเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ 79 ห้อง

คุณปรับชะรันซิงห์ ย้อนอดีตให้ฟังว่าตัวเขาสนใจในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และได้เริ่มธุรกิจขึ้นในปี 2547 บนพื้นที่เล็กๆ 233 ตารางวาที่สุขุมวิท 16 และได้ก่อตั้งบริษัทบูทิคฯ ขึ้นในปี 2550 หากนับถึงวันนี้ก็ 15 ปีแล้ว 

“ผมเริ่มธุรกิจบูทิคฯ ปี 2547 ตอนนั้นผมซื้อที่ดินในซอยสุขุมวิท 16 พื้นที่ 233 ตารางวา ที่เล็กมากและทำเป็นเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ 79 ห้อง และช่วงนั้นผมเห็นตลาดโรงแรม 3 ดาวเติบโตเร็ว นักท่องเที่ยวเริ่มโตขึ้น รวมถึงมีสายการบินราคาประหยัดเพิ่มมากขึ้น ผมจึงไปร่วมมือกับบริษัท แอสคอทท์ เป็น บริษัทย่อยของ แคปปิตอล แลนด์ บริษัทในเครือเทมาเส็กของรัฐบาลสิงคโปร์ ซึ่งมีแบรนด์ชื่อ "ซิทาดีนส์" เป็นแบรนด์ 3 ดาว ผมก็ไปใช้แบรนด์เขาทำโรงแรมเป็นที่แรกในเอเชีย ชื่อโรงแรม ซิทาดีนส์ สุขุมวิท 16 กรุงเทพฯ หลังจากนั้น ก็เปิดซิทาดีนส์ ที่สุขุมวิท 11, สุขุมวิท 23 กับ สุขุมวิท 8”  

ต่อมาปี 2550 ได้ก่อตั้งบริษัท บูทิค คอร์ปอเรชั่น มีเลห์แมนบราเธอร์ส เรียลเอสเตท ไพรเวทอิควิตี้ มาลงทุนด้วย 49% และนั่นคือจุดเริ่มต้นที่ทำให้ คุณปรับชะรันซิงห์ ได้รู้จักและเข้าใจในธุรกิจอสังหาฯ รูปแบบ Build-Operate-Sell มากยิ่งขึ้น  

"BOS เป็นธุรกิจที่เริ่มต้นจากการจัดหาที่ดิน ศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ ความคุ้มค่าต่อการลงทุน การใช้ประโยชน์สูงสูดของที่ดินในการสร้างผลตอบแทนสูงสุด และการบริหารโครงการให้เกิดรายได้ให้มากที่สุด ก่อนที่จะขายโครงการนั้นออกไปให้ผู้ที่สนใจ"   

รายแรกในตลาด ทำธุรกิจอสังหาฯ แบบ Build-Operate-Sell

บูทิคฯ เตรียมจะเสนอขายหุ้นไอพีโอและเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ mai บริษัททำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แต่ความน่าสนใจอยู่ตรงที่ “รูปแบบธุรกิจ” ซึ่งแตกต่างจากผู้ประกอบการ อสังหาฯ ทั่วไป โดยปัจจุบัน บูทิคฯ ไม่มี Direct Competitor หรือคู่แข่งทางตรง 

คุณปรับชะรันซิงห์ อธิบายว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบสร้าง–ดำเนินงาน–ขาย (Build-Operate-Sell:BOS) บริษัทฯ ไม่มีคู่แข่งทางตรง จะมีก็เพียงคู่แข่งทางอ้อมเท่านั้น ซึ่งคู่แข่งทางอ้อมจะสร้างโครงการแล้วขายเข้ากอง REIT ในขณะที่บู ทิคฯ เมื่อสร้างโครงการเสร็จแล้วจะดำเนินการขายเองในตลาด โดยหาผู้ที่มีความสนใจโครงการเข้ามาซื้อ

การทำงาน BOS จะมี 3 ขั้นตอน ขั้นแรก BC จะดำเนินการหาที่ดิน ศึกษาความเป็นไปได้และความคุ้มค่าที่จะลงทุนพัฒนา ก่อนจะเริ่มก่อสร้าง (Build) ขั้นที่ 2 คือ การเปิดดำเนินงานโครงการ (Operate) โดย BC จะบริหารโครงการจนกระทั่งสามารถสร้างกระแสเงินสดเป็นบวก  

จากนั้นก็จะเข้าสู่ขั้นที่ 3 คือการขายโครงการ (Sell) ให้กับผู้ที่มีความสนใจในธุรกิจอสังหาฯ แต่ไม่มีศักยภาพในการเริ่มต้นพัฒนาโครงการด้วยตนเอง หรือไม่ต้องการรับความเสี่ยงในการพัฒนาโครงการ 

บูทิคฯ มีกลุ่มลูกค้าแบ่งออกเป็น  3 ประเภท  

1.ผู้ร่วมลงทุน (Financial Investors) คือ กลุ่มสถาบัน นักลงทุนรายใหญ่ กลุ่มบริษัทของครอบครัวที่มีเงินลงทุน โดยจะเข้ามาร่วมลงทุนและรับความเสี่ยงร่วมกับ BC ในฐานะผู้ร่วมทุน ตั้งแต่เริ่มพัฒนาโครงการจนพร้อมให้บริการ และคาดหวังผลตอบแทนจาการขายโครงการในอนาคต 

2.ลูกค้าของโครงการ เช่น ถ้าเป็นธุรกิจโรงแรมก็คือกลุ่มนักท่องเที่ยวที่เข้ามาใช้บริการ,ธุรกิจสำนักงานให้เช่า ลูกค้าจะเป็นกลุ่มบริษัทที่เข้ามาเช่าพื้นที่เพื่อเป็นที่ทำการสำนักงาน,ธุรกิจศูนย์การค้ามีกลุ่มผู้เช่าหลักคือ ร้านอาหาร ร้านสะดวกซื้อ ร้านกาแฟ 

3.ผู้ซื้อโครงการ (Buyers) เป็นนักลงทุนที่ไม่ต้องการรับความเสี่ยงจากการพัฒนาและบริหารโครงการในช่วงต้นของการดำเนินงาน มีทั้งนักลงทุนชาวไทยและต่างประเทศ 

 

เป็นธุรกิจที่กำไรดี ไม่มีคู่แข่งทางตรง 

เมื่อธุรกิจในรูปแบบ Build-Operate-Sell ไม่มีคู่แข่งทางตรงเลย เราจึงสนใจอยากทราบว่ากำไรจากธุรกิจนี้ดีมากน้อยขนาดไหน เพราะเท่ากับว่า BC เป็นผู้นำในตลาดนี้เลยก็ว่าได้ จนกว่าในอนาคตจะมีบริษัทอื่นๆ หันมาทำตลาด ในรูปแบบเดียวกันนี้   

คุณปรับชะรันซิงห์ เผยว่า เป็นธุรกิจที่กำไรดี และไม่รอช้าที่จะโชว์ตัวเลขผลประกอบการในปี 2559 ที่ BC มีรายได้เพียง 251 ล้านบาท แต่ล่าสุดแค่งวดครึ่งปี2562 บูทิคฯ มีรายได้ถึง 676 ล้านบาทและมีกำไรสุทธิ 349 ล้านบาท   

“ปีที่แล้ว บูทิคฯ ขายโรงแรม ไฮแอท เพลส ภูเก็ต ป่าตอง ในราคา 927 ล้านบาท กำไรจากการขายโครงการนั้น 289 ล้านบาท ก็ถือว่าดีนะครับ”  

ปัจจุบันในธุรกิจ BOS บูทิคฯ ไม่มีไม่มีคู่แข่งทางตรง มีแต่คู่แข่งทางอ้อม ที่สร้างแล้วขายโครงการอสังหาริมทรัพย์ออกไปในรูปแบบการขายเพื่อระดมทุนจากกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT)  เช่น กลุ่มดุสิต กลุ่มเอราวัณ กลุ่มเซ็นทรัล เป็นต้น 

 

ทีมงานมีประสบการณ์ และความชำนาญในธุรกิจ BOS 

บูทิคฯ เป็นรายเดียวในตลาดที่ทำธุรกิจอสังหาฯ แบบ BOS เราจึงอยากทราบถึง “จุดแข็ง” ของบริษัท ซึ่งคุณปรับชะรันซิงห์ ไม่รอช้าที่จะตอบว่า “ทีมงาน พาร์ทเนอร์ และเครือข่ายธุรกิจ”    

ซีอีโอ เล่าว่า จุดเด่นของบริษัทฯ คือการมีทีมบริหารที่เข้าใจในธุรกิจ BOS ซึ่งถือเป็นจุดแข็งที่ทีมบริหารได้ใช้เวลาหลายปี ในการสั่งสมความเชี่ยวชาญในอาชีพร่วมกัน 

นอกจากนี้ บูทิคฯ ยังเป็นพาร์ทเนอร์กับโบรกเกอร์ นายหน้า ในการหาที่ดินและขายโครงการ และมีพาร์ทเนอร์ชิพกับหลายแบรนด์ดัง ทั้งแอคคอร์ บริหารแบรนด์โนโวเทล ,แอสคอทท์ บริหารแบรนด์ซิทาดีนส์ และโอ๊ควู้ด ซึ่งบริหารแบรนด์โอ๊ควู้ด เป็นต้น 

พร้อมเผยสถิติการขายโครงการในอดีตว่า นับจากปี 2557 ถึงปัจจุบันสามารถขายได้ทั้งหมด 6 โครงการรวมมูลค่า 3,500 ล้านบาท โดยขายให้กับผู้ซื้อทั้งที่เป็นคนไทยและต่างชาติเพื่อนำไปบริหารต่อ 

 

ระดมทุนเพื่อขยายโครงการในอนาคต ชำระหนี้ และเป็นเงินทุนหมุนเวียน  

ซีอีโอเล่าว่า เงินที่ได้จากการเสนอขายหุ้น IPO จะนำไปใช้เพื่อลงทุนขยายโครงการในอนาคต เพื่อชำระหนี้ และเป็นเงินทุนหมุนเวียน  

ข้อมูลในไฟลิ่งที่บริษัทฯ แจ้งกับสำนักงานกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) เผยถึงรายชื่อโครงการที่จะลง ทุน ได้แก่ โครงการเชียงใหม่ นิมมาน 2-3, โครงการศูนย์การค้าและสำนักงานให้เช่าซัมเมอร์พอยท์, โครงการโรงแรมบนถนนสุขุมวิท 16  ,โครงการเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์บนถนนสุขุมวิท 36 , โครงการโรงแรมกมลา 1-2 และโครงการวิลล่า 2 หาดป่าตอง จ.ภูเก็ต

“การระดมทุนครั้งนี้ ผมต้องการเงินทุนสำหรับพัฒนาโครงการใหม่ๆ เพื่อที่จะได้มีเงินทุนในการจัดหาที่ดิน พัฒนาโครงการ เพื่อที่จะได้ขายโครงการออกไปในอนาคต รวมถึงการสร้างโรงแรม 3 ดาว เพราะมองเห็นโอกาสที่บริษัทฯ จะเติบโตได้อีกมากในธุรกิจ BOS"

พูดคุยเรื่องธุรกิจของบริษัทกันไปแล้ว เราอยากจะทราบในมุมของหุ้นบ้าง ทางผู้บริหารมองอย่างไร คิดว่า BC เป็นหุ้นแบบไหน

“เป็น Growth Stock ครับ เพราะว่า บูทิคฯ เป็นบริษัทที่อยากโตขึ้น อยากโตขึ้นเร็วๆ เป็น Growth Stock”  

 

อัปเดตโครงการ ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2562 

  • โครงการที่ก่อสร้างเสร็จแล้วและอยู่ระหว่างดำเนินการ (Operate) มีจำนวน 9 โครงการ แบ่งเป็นโครงการที่อยู่ระหว่างดำเนินการพร้อมขาย (BOS) 5 โครงการ และโครงการที่บริษัทฯ มีนโยบายเป็นผู้ดำเนินงานและบริหารจัดการเอง (Non-BOS) จำนวน 4 โครงการ ภายใต้แบรนด์ซิทาดีนส์ โรงแรมระดับ 3 ดาว อยู่ใจกลางเมืองสุขุมวิท

  • โครงการที่อยู่ระหว่างพัฒนาก่อสร้าง (Build) จำนวน 8 โครงการ วางแผนจะทยอยแล้วเสร็จและเปิดดำเนินการภายในไตรมาส 4/2564 โดยมี 1 โครงการที่คาดว่าจะเปิดดำเนินการได้ในไตรมาส 3 ปีนี้ คือ โครงการวิลล่า 2 เป็นวิลล่า 1 หลัง บริเวณหาดป่าตอง จ.ภูเก็ต 


บริษัทบูทิคฯ มีแผนเสนอขายหุ้นไอพีโอไม่เกิน 167 ล้านหุ้น และคาดว่าจะเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เอ็ม เอ ไอ (mai) ภายในปลายปี 2562 นี้  

----------------

สัมภาษณ์,เรียบเรียง : ชัชชญา อังคุลี

chatchaya@efinancethai.com







ข่าวหุ้นอื่นๆที่น่าสนใจ



RECOMMENDED NEWS

ข่าวหุ้นยอดนิยม

Refresh