ผู้ถือหน่วย GROREIT ลงมติไม่เห็นด้วย 91% ต่อข้อเสนอ ROH ซื้อคืนโรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน ที่ราคา 4,873 ลบ. แต่เห็นชอบ 97.66% ให้ขายแก่ "ออร์คิด ฮอสพิแทลลิที" ในราคา 5,300 ล้านบาท คาดผู้ถือหน่วยรับเงินคืนทุน 10 บาท พร้อมกำไรราว 2 บาทต่อหน่วย ด้าน บลจ.วรรณ เร่งปิดดีลภายใน 11 พ.ย. หวังคืนเงินลงทุนและปิดกองทรัสต์ภายในสิ้นพ.ย.นี้
นายพจน์ หะริณสุต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร และ นายอลงกรณ์ ประธานราษฎร์นิกร ประธานเจ้าหน้าที่บริหารอสังหาริมทรัพย์และทรัสต์ บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน วรรณ จำกัด (บลจ.วรรณ) ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ ได้เปิดเผยถึงผลการประชุมวิสามัญผู้ถือหน่วยทรัสต์ (EGM) ของกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แกรนด์ รอยัล ออคิด โฮสพีทาลิตี้ (GROREIT) เพื่อพิจารณาอนุมัติแนวทางการจำหน่ายทรัพย์สินหลัก (โรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน) โดยมีสรุปสาระสำคัญของข่าว ดังนี้
ผลการประชุมวิสามัญผู้ถือหน่วยทรัสต์ (EGM) ทั้ง 4 วาระ
โดยที่ประชุมได้ลงมติใน 4 วาระสำคัญ ได้แก่
วาระที่ 1: ไม่อนุมัติ ให้ บริษัท โรงแรมรอยัล ออคิด (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) หรือ ROH ซื้อคืนทรัพย์สินพิพาทในราคา 4,873 ล้านบาท โดยมีมติ ไม่เห็นด้วยสูงถึง 91% (เห็นด้วยเพียง 7%)
วาระที่ 2: อนุมัติ การจำหน่ายทรัพย์สินหลักให้แก่ บริษัท ออร์คิด ฮอสพิแทลลิที จำกัด ในราคา 5,300 ล้านบาท ด้วยมติ เห็นด้วยท่วมท้น 97.66% (ไม่เห็นด้วยประมาณ 2%)
วาระที่ 3: อนุมัติ ให้เปิดประมูลทรัพย์สินทั่วไป หากการดำเนินการในวาระที่ 1 และ 2 ไม่สำเร็จ ด้วยมติ เห็นด้วย 95% (ไม่เห็นด้วยประมาณ 2%)
วาระที่ 4: อนุมัติ การเลิกกองทรัสต์ GROREIT เมื่อการซื้อขาย ชำระเงิน และคืนเงินลงทุนแก่ผู้ถือหน่วยเสร็จสิ้น ด้วยมติ เห็นด้วยเกือบ 100%
กรอบเวลาและขั้นตอนการจำหน่ายทรัพย์สิน
เมื่อมติในวาระที่ 1 ไม่ผ่าน บลจ.วรรณ จึงเดินหน้าตามมติในวาระที่ 2 ทันที โดยเตรียมยกเลิกสัญญากับเจ้าเดิม และลงนามสัญญาจะซื้อจะขายกับ บริษัท ออร์คิด ฮอสพิแทลลิที จำกัด ภายใน 1-2 วัน โดยผู้ซื้อจะวางเงินมัดจำทันที 100 ล้านบาท ทั้งนี้ผู้ซื้อจะต้องชำระเงินส่วนที่เหลืออีก 5,200 ล้านบาท และโอนกรรมสิทธิ์ให้แล้วเสร็จภายใน 14 วัน (ภายในวันที่ 11 พฤศจิกายน)
หากกระบวนการซื้อขายสำเร็จ จะนำเงินเข้าสู่กระบวนการของตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อชำระคืนเงินแก่ผู้ถือหน่วยลงทุน โดย ตั้งเป้าหมายปิดกองทรัสต์ GROREIT ให้แล้วเสร็จภายในสิ้นเดือนพฤศจิกายนนี้
อย่างไรก็ตามหากวาระที่ 2 ไม่สำเร็จ จะเข้าสู่กระบวนการเปิดประมูลขายทั่วไป คาดว่าจะใช้เวลาเฉลี่ยราว 6 เดือน ซึ่งที่ผ่านมามีผู้สนใจติดต่อเข้ามามากกว่า 20 ราย รวมถึงรายใหญ่ระดับประเทศ เนื่องจากทรัพย์สินเป็นที่ดิน Freehold ทำเลทองฝั่งพระนคร
"การเซ็นสัญญาสำหรับวาระที่ 2 คาดว่าภายใน 1-2 วัน ซึ่งสัญญาบริบทใหม่มีมัดจำ 100 ล้านบาท และจะต้องซื้อแล้วเสร็จ 5,200 ล้านบาทที่เหลือภายใน 14 วัน ก็คือภายในวันที่ 11 พฤศจิกายน ต้องเอาเงินมามอบให้เสร็จ โอนให้เสร็จ... หวังว่าจะจบทุกอย่างภายในสิ้นพ.ย." นายพจน์กล่าว
เหตุผลผถห.ปฏิเสธข้อเสนอ ROH และเลือก ‘ออร์คิด ฮอสพิแทลลิที’
ข้อเสนอซื้อคืนของ ROH ที่ราคา 4,873 ล้านบาท เป็นราคาเดิมตั้งแต่วันที่ 15 กรกฎาคม 2569 ซึ่งผ่านพ้นมานาน และไม่สอดคล้องกับระยะเวลาที่ผู้ถือหน่วยลงทุนมานานกว่า 5 ปี โดยบลจ.วรรณ ได้เข้าหารือกับสำนักงาน ก.ล.ต. ซึ่งเน้นย้ำให้ยึดราคาประเมินใหม่เป็นหลัก (ราคาประเมินอยู่ที่ประมาณ 5,212 ล้านบาท) ดังนั้น ราคา 5,300 ล้านบาท ของ ออร์คิด ฮอสพิแทลลิที จึงเหมาะสมกว่า
ทั้งนี้การขายที่ราคา 5,300 ล้านบาท หลังหักชำระหนี้สินแล้ว คาดว่าจะทำให้ผู้ถือหน่วยได้รับเงินคืนทุนประมาณ 10 บาทต่อหน่วย พร้อมกำไรประมาณ 2 บาทต่อหน่วย คิดเป็นผลตอบแทน (IRR) เกือบ 9%
สำหรับ บริษัท ออร์คิด ฮอสพิแทลลิที จำกัด มีผู้บริหารและผู้ถือหุ้นหลักคือ คุณสุชาติ เจียรนุสติ นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ระดับภูมิภาค เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์อยู่ฝั่งตรงข้ามโรงแรม มีความเข้าใจในทรัพย์สินเป็นอย่างดี ไม่ต้องเสียเวลาทำ Due Diligence ใหม่ และมีความพร้อมทางการเงินในการชำระเงินทันที
สถานะข้อพิพาททางกฎหมายและการคุ้มครองสิทธิ
บลจ.วรรณ ในฐานะทรัสตี ได้ยื่นฟ้อง ROH ต่อศาลแพ่งกรุงเทพใต้ไปเมื่อวันที่ 21 ตุลาคม เกี่ยวกับสัญญาเช่าจากการผิดนัดและไม่ยอมส่งมอบพื้นที่ ส่วนกรณีที่มีข่าวว่า ROH ยื่นฟ้องกองทรัสต์และ บลจ.วรรณ นั้น ทาง บลจ.วรรณ ยังไม่ได้รับเอกสารคำฟ้อง แต่พร้อมต่อสู้ตามกระบวนการทางกฎหมาย
โดย บลจ.วรรณ และทีมกฎหมายยืนยันว่า สิทธิในการซื้อคืนของ ROH สิ้นสุดลงแล้ว และกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินยังคงเป็นของกองทรัสต์อย่างสมบูรณ์ สามารถโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อใหม่ได้ ทั้งนี้ บลจ.วรรณ ได้ยื่นขอคุ้มครองชั่วคราวต่อศาลแพ่งกรุงเทพใต้ ขอให้ศาลมีคำสั่งให้ ROH นำเงินมาวางต่อศาลเดือนละ 25 ล้านบาท (คำนวณจากค่าเช่าเดิมและค่าใช้จ่าย) สำหรับการครอบครองพื้นที่ในระหว่างที่ยังไม่ส่งมอบพื้นที่คืน
สถานะการเงินและภาระหนี้สินของกองทรัสต์
กองทรัสต์ได้ยุติการจ่ายเงินปันผลตั้งแต่เดือนมีนาคม (จ่ายครั้งสุดท้ายจากผลประกอบการปี 2568) เนื่องจากต้องนำเงินสำรองไปชำระดอกเบี้ยแก่ธนาคารออมสิน โดยธนาคารออมสินอนุมัติขยายเวลาชำระหนี้กู้ยืม (มูลค่าประมาณ 1,350 ล้านบาท) ออกไปอีก 6 เดือน (สิ้นสุดมกราคม) โดยมีเงื่อนไขห้ามจ่ายเงินปันผลแก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์
บลจ.วรรณ จึงต้องเร่งดำเนินการจำหน่ายทรัพย์สินเพื่อนำเงินมาชำระคืนธนาคารออมสินให้ทันตามกำหนด ป้องกันความเสี่ยงต่อหลักประกัน และคืนเงินส่วนที่เหลือให้แก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์โดยเร็วที่สุด
| 
