BAM ชี้ตลาดอสังหาฯ ไทยเปลี่ยนผ่านครั้งใหญ่ เหตุหนี้ครัวเรือนสูง-แบงก์เข้มสินเชื่อ ดันบ้านมือสองครองส่วนแบ่ง 67% ขณะที่บ้านต่ำกว่า 3 ล้านบาทถูกปฏิเสธสินเชื่อเกิน 50% เดินหน้ากลยุทธ์เช่าเพื่อซื้อ (Rent-to-Own) ช่วยอาชีพอิสระ พร้อมจับมือ Flipper รีโนเวท NPA และออก BAM Guarantee สร้างความมั่นใจผู้ซื้อ นายรักษ์ วรกิจโภคาทร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทบริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) หรือ BAM เปิดเผยถึงทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยว่า ปัจจุบันตลาดกำลังเผชิญการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวและระดับหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ส่งผลให้ความสามารถในการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยลดลง และธนาคารพาณิชย์เพิ่มความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ปัจจุบันหนี้ครัวเรือนอยู่ที่ประมาณ 86% ส่งผลให้การเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยทำได้ยากขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้ไม่สูงและผู้ประกอบอาชีพอิสระ “เงินในกระเป๋าคนไทย 100 บาท เป็นหนี้ประมาณ 86 บาท นี่เป็นประเด็นต่อเนื่องของธนาคารว่าจะปล่อยสินเชื่อได้อย่างไร ขณะที่ Rejection Rate หรืออัตราการปฏิเสธสินเชื่ออยู่ในระดับสูงสุดในรอบ 5 ปี โดยเฉพาะบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่า 50% แล้ว” นายรักษ์กล่าว จากข้อจำกัดในการเข้าถึงสินเชื่อและกำลังซื้อที่ลดลง ส่งผลให้พฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนแปลงอย่างชัดเจน โดยตลาดบ้านมือสองมีส่วนแบ่งเพิ่มขึ้นเป็น 67% ขณะที่บ้านมือหนึ่งมีสัดส่วนประมาณ 33% โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยในราคาที่เข้าถึงได้ ทำให้บ้านมือสองมีโอกาสเติบโตมากขึ้น เนื่องจากมีราคาต่ำกว่าบ้านมือหนึ่ง และสามารถนำมารีโนเวทให้มีสภาพใกล้เคียงกับบ้านใหม่ได้ ขณะเดียวกัน พื้นที่ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ หรืออีสาน ถือเป็นตลาดที่มีศักยภาพ โดยได้รับแรงหนุนจากการขยายตัวของเมืองมหาวิทยาลัย ศูนย์กลางทางการแพทย์ และการค้าชายแดนกับประเทศเพื่อนบ้าน นอกจากนี้ รายได้ต่อหัวของประชากรในพื้นที่มีแนวโน้มเติบโตประมาณ 3% ต่อปี สะท้อนโอกาสในการขยายตัวของตลาดที่อยู่อาศัยในภูมิภาคดังกล่าว ปรับโมเดล NPA ดึง Flipper ปลุกตลาดบ้านมือสอง สำหรับ BAM ซึ่งมีทรัพย์สินในพอร์ตประมาณ 120,000 ยูนิต หรือคิดเป็นราว 30% ของตลาด ได้ปรับรูปแบบการบริหารสินทรัพย์รอการขาย (NPA) จากเดิมที่เน้นการขายทรัพย์ตามสภาพ มาเป็นการสร้างพันธมิตรกับกลุ่ม Flipper หรือนักลงทุนที่นำทรัพย์ไปปรับปรุงและรีโนเวทก่อนนำกลับมาขายต่อ โมเดลดังกล่าวช่วยเพิ่มมูลค่าให้กับทรัพย์ NPA และสามารถสร้าง Margin ได้ประมาณ 30% จากการปรับปรุงทรัพย์ให้พร้อมอยู่อาศัยและกลับเข้าสู่ตลาดอีกครั้ง ขณะเดียวกัน BAM ยังเดินหน้าเพิ่มความเชื่อมั่นให้กับผู้ซื้อผ่าน BAM Guarantee โดยร่วมมือกับบริษัทประกันภัยชั้น 1 เพื่อรับประกันในประเด็นสำคัญที่ผู้ซื้อทรัพย์ NPA กังวล ทั้งระบบไฟฟ้า ระบบประปา และโครงสร้างของตัวบ้าน “BAM มอบความอุ่นใจใน 4 มุม คือการตรวจสอบคุณภาพบ้านมาตรฐาน โดยระบบไฟฟ้าและระบบประปา ซึ่งจะตรวจสอบทุกจุด เช็คทุกวงจร , ไม่มีคดีความ , มาตรฐานงานกันซึม และโครงสร้างอาคาร ตรวจสอบความแข็งแรงของโครงสร้างหลัก”นายรักษ์ กล่าว ทั้งนี้ ปัจจุบัน BAM มีทรัพย์ NPA รวม 24,853 รายการ ราคาประเมินรวม 76,655 ล้านบาท ซึ่งบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์คิดเป็น 55% ของจำนวนทั้งหมด โดยบ้านเดี่ยว มีทั้งสิ้น 8,696 รายการ คิดเป็นมูลค่าราคาประเมิน 25,170 ล้านบาท , ทาวน์เฮ้าส์ 4,879 รายการ มูลค่าราคาประเมิน 7,878 ล้านบาท , ที่ดินเปล่า 4,147 รายการ มูลค่าราคาประเมิน 14,678 ล้านบาท , ห้องชุดอาศัย 4,054 รายการ มูลค่าราคาประเมิน 4,940 ล้านบาท , อาคารพาณิชย์ 2,010 รายการ มูลค่าราคาประเมิน 8,202 ล้านบาท , โรงงาน 475 รายการ มูลค่าราคาประเมิน 6,868 ล้านบาท และอื่นๆ 592 รายการ มูลค่าราคาประเมิน 8,919 ล้านบาท ดัน Rent-to-Own อุ้มอาชีพอิสระเข้าถึงบ้าน อีกหนึ่งโมเดลที่ BAM ให้ความสำคัญคือ Rent-to-Own หรือเช่าเพื่อซื้อ เพื่อช่วยกลุ่มผู้ประกอบอาชีพอิสระและผู้มีรายได้ที่ไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อธนาคารได้ โมเดลดังกล่าวเปิดให้ลูกค้าเช่าที่อยู่อาศัยของ BAM โดยนำเงินค่าเช่าที่ชำระในแต่ละเดือนไปหักออกจากราคาขาย เมื่อมีประวัติการชำระเงินและรายได้สม่ำเสมอในช่วงเวลาหนึ่ง จะช่วยเพิ่มโอกาสในการเข้าสู่ระบบสินเชื่อธนาคารในอนาคต เบื้องต้น BAM มองระยะเวลาประมาณ 18 เดือน เป็นช่วงที่ลูกค้าสามารถสร้างประวัติการชำระเงินและสะสมความพร้อม ก่อนเข้าสู่กระบวนการขอสินเชื่อ “อาชีพอิสระเดินเข้าแบงก์ แบงก์ให้กู้ไหม ไม่ให้กู้ ดังนั้นโมเดล Rent-to-Own จะเข้ามาช่วยให้ลูกค้าเช่าก่อน และเงินที่จ่ายค่าเช่าทุกเดือนจะนำไปหักจากราคาขาย เมื่อผ่านไปประมาณ 18 เดือน หากหนี้ลดลงและมีรายได้สม่ำเสมอ ก็สามารถเปลี่ยนเข้าสู่สินเชื่อได้” นายรักษ์กล่าว ชู 4 ใกล้ บ้านมือสองต้องเข้าถึงง่าย BAM ยังวางแนวคิด 4 ใกล้ สำหรับการทำตลาดที่อยู่อาศัยมือสอง ได้แก่ 1.ใกล้ที่ทำงาน โดยเฉพาะทำเลตามแนวรถไฟฟ้า 2.ใกล้สภาพบ้านมือหนึ่ง ด้วยการรีโนเวทให้พร้อมอยู่อาศัย 3.ใกล้งบประมาณ ด้วยราคาที่ถูกกว่าบ้านมือหนึ่งประมาณ 15-25% และ 4.ค่าเช่าใกล้เคียงกับค่าผ่อน เพื่อให้ผู้บริโภคสามารถเปลี่ยนจากผู้เช่าเป็นเจ้าของได้ ทั้งนี้ BAM มีทรัพย์ราคาประหยัดที่สามารถผ่อนเริ่มต้นประมาณ 500 บาทต่อเดือน เพื่อเปิดโอกาสให้กลุ่มรายได้น้อยสามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้มากขึ้น อย่างไรก็ตาม การนำบ้านเก่ากลับมารีโนเวทและใช้ประโยชน์ใหม่ ยังสอดคล้องกับแนวทางด้านความยั่งยืน เนื่องจากช่วยลดการใช้ทรัพยากรและการก่อสร้างใหม่ โดยประเมินว่าสามารถลดการปล่อยคาร์บอนได้ประมาณ 5,000 หน่วยต่อหลัง ในด้านการขยายธุรกิจ BAM ยังเดินหน้าจัดตั้งบริษัทร่วมทุนบริหารสินทรัพย์ หรือ JV AMC ร่วมกับสถาบันการเงิน โดยปีนี้มีการร่วมทุนกับธนาคารออมสินและพันธมิตรจากภาคธนาคารอื่น ๆ และตั้งเป้าหมายมีบริษัทลูกในรูปแบบดังกล่าวรวม 5 แห่ง เป้าหมายเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพการบริหารจัดการหนี้เสียของสถาบันการเงิน และนำสินทรัพย์ที่มีปัญหากลับเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจให้เกิดมูลค่าเพิ่มอีกครั้ง ให้ efinAI ช่วยสรุปข่าวและสัญญาณหุ้นก่อนใคร ได้ที่ : https://url.in.th/w-efin-stocknews | 
