บทบรรณาธิการ

โดย
พิมพ์รภัส ศิริไพรวัน

: กองบรรณาธิการ
สำนักข่าวอีไฟแนนซ์ไทย

honghern@efinancethai.com

เมื่อแบงก์ชาติส่งซิกฟองสบู่อสังหาฯ

เมื่อแบงก์ชาติส่งซิกฟองสบู่อสังหาฯ

                  ฟองสบู่คำๆนี้ได้ยินทีไรก็หวาดเสียวทุกครั้ง เพราะคงไม่มีใครอยากให้เกิดซ้ำรอยเหมือนปี 2540 อีกครั้งแน่นอน 

                  โดยเฉพาะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์เจ็บปวดมาแล้ว ใครที่อยู่ในช่วง 20 ปีก่อน น่าจะจำได้ดีว่าฟองสบู่อสังหาฯ พอแตกดังโพละแล้วออกฤทธิ์เดชขนาดไหน เพราะส่งผลกระทบในวงกว้างต่อเศรษฐกิจของประเทศ เป็นส่วนหนึ่งของวิกฤติต้มยำกุ้งในขณะนั้น 
                  สาเหตุฟองสบู่อสังหาแตกเมื่อปี 40 เพราะการเก็งกำไรในอสังหาฯ เกิดขึ้นทุกหย่อมหญ้า ทั้งประชาชนทั่วไป ที่แห่แหนกันไปจองซื้อบ้าน คอนโดฯ กักตุนซื้อที่ดิน ไว้ขายต่อ ปล่อยเช่า รวมไปบรรดานักธุรกิจที่ก็หันมาซื้อที่ดินและอสังหาฯ เพื่อเก็งกำไรเช่นเดียวกัน เพราะมองว่าราคาที่ทเพิ่มสูงขึ้นเป็นเท่าตัวนั้น ทำกำไรให้มากกว่าธุรกิจหลักที่ทำอยู่ด้วยซ้ำไป 
                          
                ถ้าใครยังจำกันได้ ตอนนั้นไม่ว่าโครงการบ้าน คอนโดฯ ที่ไหนเปิดตัวให้จองซื้อ ไม่ทันข้ามวัน หรือไม่ทันหมดชั่วโมงด้วยซ้ำก็ขายหมดเรียบร้อย สร้างปรากฎการณ์อย่างที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อนในวงการอสังหาฯ บรรยากาศการจองมีคนมารอคิวกันแต่ไก่โห่เลยทีเดียว เก็งกำไรขายกันตั้งแต่ใบจอง สมัยปี 40 นี่เรียกได้ว่าขายกันเป็นทอดๆ ทำกำไรยิ่งกว่าซื้อขายหุ้นเสียอีก จนทำให้เกิดโอเวอร์ซัพพลาย และตอนนี้เหตุการณ์ที่ว่านั้น กำลังเกิดขึ้นคล้ายๆกัน แม้อาจจะไม่ถึงขนาดโอเวอร์เหมือนเมื่อ 20 ปีก่อน แต่ก็ซัพพลายก็เพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมเกาะแนวรถไฟฟ้าทั้งหลาย เห็นชัดๆก็แนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงที่คอนโด ผุดขึ้นมายังกับดอกเห็ด 
                ขณะที่ สัญญาณการเก็งกำไร ที่แม้อาจจะไม่ชัดเจนมากนัก แต่ล่าสุดก็เพิ่งจะมีโครงการคอนโดฯ ที่ปิดการจองภายในเวลาเพียงครึ่งชั่วโมงเท่านั้นเอง ซึ่งก็ไม่รู้ว่าเป็นดีมานด์จริงๆ เพื่อซื้ออยู่อาศัยเพียงใด ขณะที่บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์หลายแห่งก็ยังเดินหน้าก่อสร้างและเปิดโครงการทั้งแนวราบ และคอนโดฯ อย่างต่อเนื่อง ยิ่งเพิ่มซัพพลายในตลาดฯ มากขึ้นไปอีก 
               จนล่าสุด  นายวิรไท สันติประภพ ผู้ว่าแบงก์ชาติ ออกมาบอกว่าที่ประชุมคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) กำลังเป็นห่วงสถานการณ์อสังหาฯ โดยเฉพาะให้ติดตามตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือตัวเลขการปล่อยสินเชื่อบ้านเทียบมูลค่าบ้าน (Loan to Value: LTV) อย่างใกล้ชิด เพราะพบว่าสถาบันการเงินบางแห่งปล่อยสินเชื่อบ้านสูงกว่าราคาประเมิน หรือสูงกว่ามูลค่าของที่อยู่อาศัยที่ขอกู้ หรือ พบว่ามีการปล่อยสินเชื่อสูงกว่ารายได้ของผู้กู้ และยังพบว่าที่อยู่อาศัยบางประเภทมีอุปทานส่วนเกินสูง ถึงขนาดบอกเลยว่าบางช่วงพบว่าประชาชนเข้าไปซื้อเพื่อเก็งกำไร และปล่อยเช่า ซึ่งอาจเสี่ยงให้เกิด NPLหากไม่สามารถปล่อยเช่า หรือขายได้ตามราคาที่คาดการณ์เอาไว้ 
             แบบนี้ต้องบอกว่าไม่ธรรมดา ลงว่าแบงก์ชาติออกโรงเตือนและส่งสัญญาณ แสดงว่าต้องเห็นความผิดปกติไม่มากก็น้อย เพราะข้อมูลการปล่อยสินเชื่อของแบงก์พาณิชย์นั้นส่งตรงถึงแบงก์ชาติอยู่แล้ว ทั้งสินเชื่อที่อยู่อาศัยของประชาชนที่ยื่นขอกู้ รวมไปถึงสินเชื่อโครงการอสังหาฯที่ผู้ประกอบการยื่นขอ ดังนั้นแบงก์ชาติในฐานะกำกับดูแลต้องเห็นตัวเลขที่ชัดเจน และรู้ว่าดีมานด์หรือปริมาณความต้องการจริง สอดคล้องกับซัพพลายหรืออุปทานมากแค่ไหน ซึ่งเป็นสิ่งที่เราไม่สามารถมองข้ามได้เลยแม้แต่น้อย 
               ยิ่งรวมกับก่อนหน้าที่ กระทรวงพาณิชย์ออกมาเตือนว่าภาคอสังหาฯ ไทยมีแววเสี่ยงกับเหตุการณ์ฟองสบู่แตก เนื่องจากมีการเติบโตที่สูงจากเงินปล่อยกู้ ไม่ใช่มาความแข็งแกร่งของตัวผู้ประกอบการเองอีกทั้งยังมีประเด็นเรื่องของ ภาษีที่ดิน ที่อาจจุดชนวนให้มีการพัฒนาจนโอเวอร์ซัพพลาย และส่งผลให้เกิดเหตุการณ์ฟองสบู่แตกในภายหลัง

              บทเรียนที่ผ่านมาเป็นสิ่งล้ำค่า และเชื่อว่าผู้ประกอบการ รวมทั้งประชาชนในยุคฟองสบู่แตกตอนนั้นหลายคนยังคงอยู่ในแวดวงอสังหาฯ เหมือนเดิม และหลายคนก็ประสบกับปัญหามาตรงๆ ด้วยตัวเอง เพราะฉะนั้นจึงรู้ว่า ฟองสบู่อสังหาตอนวิกฤติต้มยำกุ้งมันแตกเป็นเสี่ยงๆ และธุรกิจอสังหาฯ หลายที่ก็ล้มหายตายจากไปต่อหน้าต่อตา หลายแห่งไปแล้วไปลับ แถมทิ้งซากอารยะของตึกร้างไว้ให้เห็นด้วยซ้ำไป ในขณะที่หลายแห่งฟื้นตัวกลับมาด้วย แต่กว่าจะฝ่าด่านหินมาได้ก็บาดเจ็บกันแทบทั้งนั้น ซึ่งเป็นเรื่องที่ทุกฝ่าย ที่เกี่ยวข้องต่างก็ต้องปรับตัว
               ถึงแม้ตอนนี้สัญญาณอาจไม่ชัด แต่การตั้งข้อสังเกตุ การระแวดระวังก็ควรต้องทำและไม่ประมาทกับภาวะเศรษฐกิจในปัจจุบัน ทั้งบริษัทอสังหาฯ สถาบันการเงิน โดยเฉพาะฝ่ายหลังที่เจ็บหนักกว่าใครเพื่อนในช่วงนั้น ตลอดจนประชาชน ผู้บริโภค 
                ที่อยู่อาศัย บ้านเดี่ยว คอนโดมิเนียม ทาวน์เฮาส์ เป็นสิ่งสำคัญ เป็น 1 ในปัจจัย 4 ที่ขาดไม่ได้ ส่วนจะเป็นปัจจัยที่ 5 เพื่อเช่า เพื่อเก็งกำไร หรือเพื่อการลงทุนก็ว่ากันไปตามกำลัง ตามความสามารถ ไม่ใช่เก็งกำไรจนเกินตัว ยิ่งดอกเบี้ยกำลังเป็นช่วงขาขึ้นแบบนี้ด้วยอะไรๆ ก็ไม่แน่นอนทั้งนั้น 

               อย่างไรก็ดี ฟองสบู่เกิดได้มั๊ย ตอบว่าได้ แต่หากประคองไว้ได้ ระมัดระวังไม่ให้มันปริจนเอาไม่อยู่เราก็ยังน่าจะผ่านช่วงนี้ไปได้ เพราะทั้งเอกชน ทั้งภาครัฐ คงไม่ยอมให้เกิดขึ้นแน่ๆ เพราะงานนี้หากฟองสบู่แตกขึ้นมาอีกครั้ง ไม่ใช่วงแตกแล้วแยกทาง หรือตัวใครตัวมันอย่างเดียว แต่รอบนี้คงหาทางกลับบ้านกันไม่เจอด้วย 







บทความอื่นๆที่น่าสนใจ



RECOMMENDED NEWS

ข่าวหุ้นยอดนิยม

Refresh