บทความแนะนำ

เช็คอาการ หุ้นอสังหาฯ น่าลงทุนไหม?: โดย เลดี้แซป1990

เช็คอาการ หุ้นอสังหาฯ น่าลงทุนไหม?: โดย เลดี้แซป1990

เช็คอาการ หุ้นอสังหาฯ น่าลงทุนไหม?

วันนี้เลดี้ฯ อยากจะเล่าถึง หุ้นอสังหาฯ เพราะเห็นช่วงนี้คอนโดเอย ทาวน์เฮ้าส์เอย เกิดใหม่กันเย๊อะ! ยิ่งพักหลังมานี้โครงการ mixed-use หรือ พูดง่ายๆ คือ ทั้งอาคารสำนักงาน ที่พักอาศัย ศูนย์การค้า มารวมกันอยู่ในนี้ทั้งหมด ก็เป็นเทรนด์ที่ผู้ประกอบการ อสังหาฯ หันมาลงทุนกันมากขึ้น  

 

สัญญาณเตือน หุ้นอสังหาฯ

ข้อมูลต่อไปนี้ ไม่ได้บอกว่า หุ้นอสังหาฯ จะแย่แล้ว ไม่ดีแล้ว แต่อย่างน้อย “เป็นสัญญาณเตือน” เตือนสติ ให้เราได้ระมัดระวังกันทุกมิติ ทั้งในฝั่งของผู้ซื้อบ้านก็ดี ผู้ขายบ้านก็ดีหรือฝั่งผู้ให้สินเชื่อก็ดี  

 

ล่าสุด แบงก์ชาติบอกว่าเศรษฐกิจบ้านเรามีแนวโน้มดีขึ้น แต่ทว่า..ประเด็นที่น่าสนใจอยู่ตรงที่จุดเปราะบางที่ยังคงต้องติดตามนั่นก็คือ  “สต็อกคงค้าง” และ “ยอดให้กู้ที่สูงๆ” ในภาคอสังหาฯ ซึ่งมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น!  

 

สต็อกคงค้างของหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์

ที่ต้องจับตานี้คือ อสังหาฯ ประเภท คอนโดมิเนียมในบางทำเล ที่ขายได้ช้า แถมอนาคตปริมาณสินค้าที่ออกสู่ตลาดอาจจะมากขึ้น ไหนจะอาคารสำนักงาน พื้นที่ค้าปลีกจากโครงการ mixed-use

 

นั่นแปลว่า หากคิดจะลงทุนเก็งกำไรคอนโด (ในบางทำเล) ก็ต้องระวังว่า ราคาที่คาดว่าจะขายได้อาจไม่ได้ดีอย่างที่คิด หรือถ้าหากจะลงทุน หุ้นอสังหาฯ ก็ต้องดูให้ดีเป็นรายตัว

 

อย่าลืมสำรวจสต็อกคงค้าง หุ้นอสังหาฯ แต่ละบริษัทมีเยอะมั๊ย? ระยะเวลาในการขายหรือการระบายคอนโดนานผิดปกติหรือไม่? แม้ว่าสต็อกอยู่อาศัยจะไม่มีความเสี่ยงเรื่องล้าสมัยเหมือนสินค้าเทคโนโลยี หรือสินค้าแฟชั่น แต่อย่าลืมว่า “ยิ่งมีสต็อกมาก เงินทุนก็จมมาก”

 

ยอดให้กู้สูง / LTV ratio

ส่วนประเด็น “ยอดให้กู้สูงๆ” ถึงสูงม๊ากกก! สถิติบอกว่า สัดส่วนจำนวนบัญชีสินเชื่อบ้านที่ได้ LTV (สัดส่วนเงินให้สินเชื่อ/มูลค่าอสังหาริมทรัพย์) เกิน 90% เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ตลอด 4 ปีที่ผ่านมา ต่อเนื่องถึง 3 เดือนแรกของปีนี้  

 

ตัวอย่าง LTV เช่น หากเราจะซื้อคอนโดมิเนียม มูลค่า 1 ล้านบาท เราก็ไปขอสินเชื่อแบงก์และแบงก์ให้สินเชื่อเรา 900,000 บาท แบนี้คือเราได้ LTV ที่ 90% หรือถ้าแบงก์ให้กู้ 950,000 บาท เท่ากับเราได้ LTV 95% 

 

สรุปง่ายๆ คือ เรามีเงินก้อนเป็นของตนเองแค่ 1 แสน หรือ 5 หมื่นบาทก็ซื้อคอนโดฯได้แล้ว แต่อย่าลืมว่าบ้านหนึ่งหลังผ่อนกันครึ่งค่อนชีวิต ถ้าเศรษฐกิจไม่ดีเราอาจผ่อนไม่ไหว หากซื้อเมื่อไม่พร้อม ส่วนแบงก์ในฐานะปล่อยกู้ เมื่อให้กู้สูงๆ ก็ต้องแลกกับการใส่เงินสำรองที่สูงขึ้น เพราะ LTV สูงๆ เป็นสินเชื่อมีความ “เปราะบาง” เสี่ยงที่จะเป็นหนี้เสียได้ง่าย

 

ความเสี่ยงจากหนี้เน่าสินเชื่อ

สถานการณ์ล่าสุด พบว่า ไตรมาสแรกปีนี้ “หนี้เน่าสินเชื่อบ้าน” ปรับเพิ่มขึ้น โดยอยู่ที่ 3.38% จากไตรมาส 4 ปีที่แล้วอยู่ที่ 3.23% นอกจาก คนจะผ่อนบ้านไม่ไหวแล้ว ยังจ่ายบัตรเครดิตไม่ไหวอีกด้วยนะ เพราะหนี้เน่าจากสินเชื่อบัตรเครดิตก็เพิ่มขึ้นเช่นกัน ดังนั้น การลงทุนใน หุ้นอสังหาฯ หุ้นธนาคาร หรือหุ้นกลุ่มการเงิน ต้องระมัดระวัง

 

อาการเหล่านี้ แม้ยังไม่เข้าขั้นไอซียูแต่เมื่อเราเห็นสัญญาณจะได้ระมัดระวังกันมากขึ้น ทั้งผู้กู้บ้านที่ไม่ควรเห็นแก่โปรโมชั่นมากเกินไป จนลืมวิเคราะห์ภาระหนี้/ความพร้อมของตนเอง

ส่วนผู้ลงทุนทั้ง หุ้นอสังหาฯ หุ้นแบงก์ หุ้นการเงิน เราอาจต้องนำปัจจัยความเสี่ยงเหล่านี้มาวิเคราะห์ ก่อนตัดสินใจลงทุน   

 

By เลดี้แซป







บทความอื่นๆที่น่าสนใจ



RECOMMENDED NEWS

ข่าวหุ้นยอดนิยม

Refresh