บมจ.เจ้าพระยามหานคร (CMC) เป็นว่าที่หุ้นน้องใหม่ ซึ่งกำลังจะเข้าซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ เอ็ม เอ ไอ (mai) วันที่ 19 พ.ย.นี้ โดยบริษัทมีโครงการอสังหาฯ ที่เราพอจะคุ้นชื่อ เช่น ชาโตว์ อินทาวน์  “สำนักข่าวอีไฟแนนซ์ไทย” ได้สรุปข้อมูลที่สำคัญจากไฟลิ่ง เพื่อที่นักลงทุนจะได้ใช้ประกอบการพิจารณาตัดสินใจลงทุน

1.ทำธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เน้นตลาดระดับกลาง

            *ธุรกิจหลักของกลุ่ม CMC คือ การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ประเภทคอนโดมิเนียม มุ่งเน้นตลาดระดับกลาง เน้นทำเลตามแนวสถานีขนส่งมวลชนระบบราง ในเขต กทม.และปริมณฑล ภายใต้ชื่อ 3 แบรนด์ ได้แก่ 1.แบงค์คอก ฮอไรซอน 2.แบงค์คอก เฟ’ลิซ และ 3.ชาโตว์ อินทาวน์

            *โดย CMC พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย เจาะกลุ่มรายได้ระดับกลาง-ช่วงต้นของกลุ่มรายได้ระดับสูง  นอกจากนี้ CMC ยังมีบริษัทย่อยอีก  3 บริษัท ได้แก่

            1.บริษัท พระยาพาณิชย์พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด หรือ PPP พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย กลุ่มลูกค้าระดับกลาง  

            2. บริษัท สยามมหานครพร็อพเพอร์ตี้ จำกัด หรือ SMP พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้เช่า

            3. บริษัท ไทยสยามนครพร็อพเพอร์ตี้ จำกัด หรือ TSN ธุรกิจรับเหมาก่อสร้าง โรงงานผลิตเฟอร์นิเจอร์และผนัง

            *ปัจจุบัน กลุ่มบริษัทฯ ได้พัฒนาโครงการคอนโดฯ แล้วทั้งหมด 40 โครงการ  ส่วนใหญ่เป็นแบบ Low Riseเนื่องจากเป็นแนวที่กลุ่มบริษัทฯ มีความถนัด

2. อัตรากำไรขั้นต้นเฉลี่ย 3 ปีอยู่ที่ 40.98%

            *รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ปี 2558-2560  

            ปี 2558  เท่ากับ 1,419.30 ล้านบาท   อัตรากำไรขั้นต้น 39.34%

            ปี 2559  เท่ากับ 2,090.75 ล้านบาท   อัตรากำไรขั้นต้น 42.05%

            ปี 2560  เท่ากับ 1,523.23 ล้านบาท  อัตรากำไรขั้นต้น 41.55%

           งวด 6 เดือนแรกปี 2561 เท่ากับ 975.70 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 22.65% YoY อัตรากำไรขั้นต้น 41.55% (คำนวณแบบ Annualized)

           *รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ของปี 2560 ลดลง จากปี 2559 ประมาณ 27.05%  เนื่องจากโครงการที่สร้างเสร็จเริ่มโอนกรรมสิทธิ์มีน้อยกว่า และเพิ่งจะเริ่มโอนตอนปลายปี

            *อัตรากำไรขั้นต้น 3 ปี คิดเป็นอัตราเฉลี่ยประมาณ 40.98% ซึ่งอัตรากำไรขั้นต้นไม่มีการเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญ เนื่องจากกลุ่มบริษัทมีการวางแผนก่อนเริ่มทำโครงการต่างๆ ให้สามารถรักษาระดับกำไรขั้นต้นที่เหมาะสม

3. ผลประกอบการในอดีต 3 ปี 2558-2560

            *กำไรสุทธิ สำหรับงวดปี 2558-2560

            ปี 2558 เท่ากับ 47.13 ล้านบาท  อัตรากำไรสุทธิ 3.31%

            ปี 2559 เท่ากับ 156.21 ล้านบาท อัตรากำไรสุทธิ 7.32%

            ปี 2560 เท่ากับ 126.64 ล้านบาท อัตรากำไรสุทธิ 7.56%

            งวด 6 เดือนแรกปี 2561 เท่ากับ 123.09 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 130% YoY อัตรากำไรสุทธิ 12.31% (คำนวณแบบ Annualized) 

            *อัตรากำไรสุทธิปี 2559 เพิ่มขึ้นจากปี 2558 ตามอัตรากำไรขั้นต้น และรายได้อื่นที่เพิ่มขึ้น ขณะที่ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารที่ลดลง ส่วนอัตรากำไรสุทธิปี 2560 เพิ่มขึ้นจากปี 2559 สาเหตุหลักมาจากมีกำไรพิเศษขายที่ดิน 113.99 ล้านบาท

            *หากตัดกำไรพิเศษปี 2560 ออก บริษัทฯ จะมีกำไรสุทธิ 12.65 ล้านบาท คิดเป็นอัตรากำไรสุทธิ 0.75% ลดลงจาก 2 ปีก่อนหน้าค่อนข้างมาก ผลจากการบันทึกขาดทุนด้อยค่าทรัพย์สิน ประกอบกับรายได้ลดลง ขณะที่ต้นทุนทางการเงินเป็นต้นทุนคงที่

4. หนี้สินต่อทุน (D/E) ลดลงต่อเนื่อง

            *อัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนผู้ถือหุ้น (D/E)ปี 2558-2560 และ ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2561 อยู่ที่ 3.15 เท่า 2.61 เท่า 2.38 เท่า และ 1.99 เท่า (คำนวณแบบ Annualized)  ตามลำดับ โดยบริษัทฯ ได้ลดภาระหนี้สินอย่างต่อเนื่องจากการชำระหนี้  เห็นได้จาก D/E ที่ทยอยปรับลดลง

5.วัตถุประสงค์การใช้เงิน เพื่อพัฒนา 11 โครงการใหม่

            *บริษัทฯ มีวัตถุประสงค์ในการนำเงินที่ได้จากการเสนอขายหลักทรัพย์ในครั้งนี้ประมาณ 712.73 ล้านบาท หลังหักค่าใช้จ่ายไปใช้เพื่อวัตถุประสงค์ ดังนี้

            1.การขยายธุรกิจของบริษัทฯ 250.00 ล้านบาท

            2.ชำระคืนเงินกู้ยืมจากสถาบันการเงินหรือหุ้นกู้ 400.00 ล้านบาท

            3.ใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียนในกิจการ 62.73 ล้านบาท

            โดยการขยายธุรกิจของบริษัทฯ วันที่ 31 ธ.ค.2560 บริษัทฯ มีโครงการในอนาคตที่รอการพัฒนาอยู่จำนวน 11 โครงการ ซึ่งมีความแน่ชัดที่จะพัฒนาเป็นโครงการเพื่อขายภายใน 2 ปี เป็นคอนโดมิเนียม 10 โครงการ และทาวน์โฮม 1 โครงการ

            สถานะปัจจุบันของแต่ละโครงการ มีทั้งอยู่ระหว่างพัฒนาโครงการ , อยู่ระหว่างการศึกษาและจัดทำรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม,อยู่ระหว่างพิจารณาใบอนุญาตก่อสร้าง,ได้รับใบอนุญาตก่อสร้างแล้ว และอยู่ระหว่างพัฒนาแบบอาคาร

            นอกจากขยายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แล้ว เงินส่วนหนึ่งจะนำไปใช้เพื่อชำระคืนเงินกู้ยืม และอีกส่วนใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียน

6.รายละเอียดของหลักทรัพย์ที่เสนอขาย

            *เสนอขายไม่เกิน 250,000,000 หุ้น คิดเป็นไม่เกินร้อยละ 25.00 ของทุนจดทะเบียนชำระแล้วของบริษัทฯ

            *ราคาขายหุ้นละ 3.00 บาท คิดเป็นอัตราส่วนราคาต่อกำไรสุทธิต่อหุ้น (P/E) เท่ากับ 15 เท่า โดยคำนวณกำไรสุทธิต่อหุ้นจากผลกำไรสุทธิในช่วง 4 ไตรมาสย้อนหลัง ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2560 ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2561 ซึ่งเท่ากับ 196.32 ล้านบาท หารด้วยจำนวนหุ้นสามัญทั้งหมดของบริษัทหลังจากการเสนอขายหุ้นในครั้งนี้ (Fully Diluted) ซึ่งเท่ากับ 1,000,000,000 หุ้น มูลค่าที่ตราไว้หุ้นละ 1.00 บาท จะได้กำไรสุทธิต่อหุ้นเท่ากับ 0.20 บาทต่อหุ้น

            *ที่ปรึกษาทางการเงิน คือ บริษัทหลักทรัพย์ เมย์แบงก์ กิมเอ็ง (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน)

            *ผู้จัดการการจัดจำหน่ายและรับประกันการจำหน่าย ได้แก่ บริษัทหลักทรัพย์ เมย์แบงก์ กิมเอ็ง (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) และ บริษัทหลักทรัพย์ คันทรี่ กรุ๊ป จำกัด (มหาชน)

            *ผู้ร่วมจัดจำหน่ายและรับประกันการจัดจำหน่าย ได้แก่ บล.เคทีบี (ประเทศไทย), บล.ทิสโก้, บล.เออีซี และ บล.อาร์เอชบี (ประเทศไทย)

7. “ครอบครัวแพทยานันท์” ถือหุ้นใหญ่

            บมจ.เจ้าพระยามหานคร ถือหุุ้นทั้งหมดโดย “ครอบครัวแพทยานันท์” และหลังขายไอพีโอ “ครอบครัวแพทยานันท์” จะเหลือสัดส่วนหุ้น 75%  ดังแสดงรายละเอียด ตามตาราง

(1)บริษัท ทเวลฟ์ มัลติพลาย แอสเซท จำกัด เป็นบริษัทที่ผู้ถือหุ้นทั้งหมดเป็นบุคคลในครอบครัวแพทยานันท์

8.ตลาดคอนโดแข่งดุ-มาตรการคุมสินเชื่ออสังหาฯ เป็นปัจจัยเสี่ยง

            *ความเสี่ยงจาก กลุ่มบริษัทฯ ประกอบธุรกิจที่มีการแข่งขันสูง : ราคาขายคอนโดฯ อยู่ในช่วง 2-4 ล้านบาท ซึ่งจะมีคู่แข่งใน segment นี้ละแวกเดียวกัน เช่น บมจ.พฤกษา โฮลดิ้ง , บมจ.ริชี่เพลส 2002 , บมจ.ศุภาลัย, บมจ.อนันดา ดีเวลล็อปเม้นท์ และ บมจ.ชีวาทัย เป็นต้น  แต่ด้วยประสบการณ์ของผู้บริหารในธุรกิจนี้กว่า 20 ปี บวกกับมีแผนการปฏิบัติงานและการควบคุมภายในที่ดี ทำให้กลุ่มบริษัทฯ บริหารโครงการได้อย่างมีประสิทธิภาพ แม้จะมีการแข่งขันสูงก็ตาม

            *ความเสี่ยงจากความคืบหน้าของโครงการระบบขนส่งมวลชนระบบรางไม่เป็นไปตามที่กำหนด : กลุ่มบริษัทฯ ได้กำหนดแนวทางในการพัฒนาโครงการส่วนใหญ่ เป็นคอนโดฯ ตามแนวสถานีขนส่งมวลชนระบบราง ดังนั้น การเติบโตของกลุ่มบริษัทฯ จึงขึ้นอยู่กับนโยบายของรัฐบาลในการก่อสร้างระบบขนส่งมวลชน

            *ความเสี่ยงด้านการเงินจากการปรับตัวเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ย : อาจจะส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจซื้อของลูกค้าของกลุ่มบริษัทฯ และส่งผลต่อต้นทุนทางการเงินของกลุ่มบริษัทฯ

            *ความเสี่ยงจากนโยบายที่เข้มงวดในการปล่อยกู้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัย : โดยเฉพาะการซื้อบ้านหลังที่ 2 นอกจากนี้ แบงก์ยังมีการปรับเกณฑ์การกลั่นกรองสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้น อาจส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อและการตัดสินใจซื้อของลูกค้า อย่างไรก็ตาม ในทางกลับกัน อาจจะเป็นผลดีต่อธุรกิจของกลุ่มบริษัทฯ ก็ได้ เพราะเป็นการช่วยคัดกรองลูกค้าในระดับหนึ่ง ที่จะทำให้มีแต่ลูกค้าที่มีกำลังซื้อที่แท้จริงได้ในระดับหนึ่ง