บริษัท ออลล์ อินสไปร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ ALL เข้าระดมทุนในตลาด mai เพื่อนำเงินไปขยายธุรกิจ โดยเตรียมจะเข้าเทรดในวันที่  8 พ.ค.62

        หุ้น ALL มีความน่าสนใจอย่างไร วันนี้ทีมงานได้แกะข้อมูลสำคัญจากแบบไฟลิ่ง และสรุปเป็น 7 เรื่องน่ารู้ ให้นักลงทุนได้ทำความรู้จักกับ ออลล์ อินสไปร์ ก่อนพิจารณาตัดสินใจลงทุน

1.ก่อตั้งมาได้ 6 ปี-ทำธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

       บมจ.ออลล์ อินสไปร์ ดีเวลลอปเม้นท์ ก่อตั้งขึ้นในปี 2556 ประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยแบบแนวสูง และแนวราบ และธุรกิจที่เกี่ยวเนื่อง แบ่งได้ 5 ประเภท

      (1) คอนโดมิเนียม เน้นพัฒนาตามแนวรถไฟฟ้า BTS สายสีเขียว และรถไฟฟ้า MRTสายสีน้ำเงิน โดยมีแบรนด์ต่างๆ ดังนี้

• The Excel เป็นแบบ Low Rise ความสูงไม่เกิน 8 ชั้น

• RISE เป็นโครงการทั้งแบบ Low Rise และ High Rise

• Impression เป็นโครงการแบบ Luxury

     (2) ทาวน์โฮม ภายใต้ชื่อ  “The Vision”

     (3) ตัวแทนและนายหน้าในการขายอสังหาริมทรัพย์สำหรับตลาดต่างประเทศ

     (4) ลงทุนและซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างแล้วเสร็จโดยผู้ประกอบการรายอื่น

     (5) บริหารจัดการนิติบุคคลอาคารชุด  

     ปัจจุบัน กลุ่มบริษัทมีโครงการอสังหาริมทรัพย์รวม 17 โครงการ ได้แก่ โครงการคอนโดมิเนียม 16 โครงการ และทาวน์โฮม 1  โครงการ มูลค่าโครงการรวมทั้งสิ้นประมาณ 18,134.64 ล้านบาท

2.ครอบครัวธนวริทธิ์ เป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ หลัง IPO เหลือ 73.21%

      ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2561 ครอบครัวธนวริทธิ์ เป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ 100% หลัง IPO จะเหลือสัดส่วนถือครอง 73.21%

3.รายได้-กำไรเติบโตสูงในช่วง 3 ปี ตามยอดโอนคอนโด   

        โครงสร้างรายได้ส่วนใหญ่ของ ALL  มาจากการขายอสังหาริมทรัพย์ ประเภทคอนโดมิเนียม รองลงมาคือรายได้จากธุรกิจนายหน้าขายอสังหาริมทรัพย์ โดยปี 2559-2561 มีผลการดำเนินงานดังนี้

           ผลการดำเนินงานในปี 2559 - 2561  

                           (หน่วย:ล้านบาท)

ปี                รายได้                กำไรสุทธิ       อัตรากำไรสุทธิ (%)

59               419.69                  11.03             2.63%

60               714.50                  80.80             11.31%

61               2,342.97               343.41           14.66%

        สาเหตุที่ปี 2561 รายได้เพิ่มขึ้นอย่างก้าวกระโดดเนื่องจากมีการการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะจาก "The Excel Groove" โครงการเดียวจำนวน 638 ห้องมูลค่ารวม 1,263.76 ล้านบาท รวมถึงรายได้ค่านายหน้าขายอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นมากจากปีก่อนหน้า มาอยู่ที่ 203 ล้านบาท จาก 100 ล้านบาท

         ส่วนกำไรสุทธิเติบโตขึ้นตามยอดโอนคอนโดที่สร้างเสร็จในแต่ละปี และรายได้จากค่านายหน้าที่ขายห้องชุดให้กับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายอื่นๆ

        งวดปี 2559 อัตรากำไรสุทธิค่อนข้างต่ำเป็นเลขหลักเดียวที่ 2.63% เพราะมีค่าใช้จ่ายในการขายเพิ่มมากขึ้นจากค่าโฆษณาประชาสัมพันธ์และค่าธรรมเนียมการโอนที่เพิ่มตามการโอนกรรมสิทธิ์

        ส่วนงวดปี 2561 หากไม่รวมรายได้ค่านายหน้าจากการขายที่ดิน 117.95 ล้านบาท จะมีกำไรสุทธิ 225.46 ล้านบาท คิดเป็นอัตรากำไรสุทธิ 10.13%   

4.ไอพีโอ 4.90 บ./หุ้น ให้ส่วนลด 24.96% จาก P/E กลุ่ม  

       ALL กำหนดราคาขาย IPO หุ้นละ 4.90 บาท คิดเป็นอัตราส่วน P/E ประมาณ 8.03 เท่าโดยคำนวณกำไรสุทธิต่อหุ้น (EPS) จากกำไรงวดปี 2561 ซึ่งเท่ากับ 343.41 ล้านบาท หารด้วยจำนวนหุ้นสามัญทั้งหมดหลังเสนอขายซึ่งเท่ากับ 560 ล้านหุ้นได้ EPS เท่ากับ 0.61 บาท

     อัตราส่วน P/E ที่เสนอขายคิดเป็นอัตราส่วนลดประมาณ 24.96% จากอัตราส่วน P/E ของบริษัทใน mai ที่ทำธุรกิจใกล้เคียงกัน 3 บริษัทเฉลี่ยที่ 10.70 เท่า (CHEWA,CMC,JSP)

     โดยมีสัดส่วนหุ้นของผู้มีส่วนร่วมในการบริหารที่ไม่ติดไซเลนต์พีเรียดมี 101.99 ล้านหุ้นหรือ 18.21%

      ALL  ขายหุ้นไอพีโอทั้งหมด 150 ล้านหุ้น

      มีจำนวนหุ้นหลังเสนอขายไอพีโอที่อยู่ที่ 560 ล้านหุ้น

      มูลค่าที่ตราไว้ (พาร์) 1.00 บาท/หุ้น

      มูลค่าทางบัญชีที่ 1.38 บาท/หุ้น (คำนวณ ณ วันที่ 31 ธ.ค.61)

      เข้าซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์หลักทรัพย์ เอ็ม เอ ไอ (mai) ในวันที่ 8 พ.ค.62

      ที่ปรึกษาทางการเงิน บริษัท ที่ปรึกษา เอเซีย พลัส จำกัด

      อันเดอร์ไรท์ บล.เอเซีย พลัส

5.ระดมเงินทุนเพื่อพัฒนา 6 โครงการใหม่-ชำระหนี้

     วัตถุประสงค์การใช้เงิน 1) เพื่อเป็นเงินทุนในการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม 400 ล้านบาท 2) เพื่อชำระคืนเงินกู้ยืม 300 ล้านบาท และ 3) เพื่อใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียน 35 ล้านบาท

     สำหรับการลงทุนพัฒนาคอนโดมิเนียม มีทั้งหมด 6 โครงการ มูลค่ารวม 18,250 ล้านบาท ได้แก่

    1.คอนโดมิเนียมแบบ Low Rise ภายใต้แบรนด์ The Excel จำนวน 3 โครงการ (ลาดพร้าว 62, 20 มิถุนา แยก5,ลาซาล83) รวมมูลค่า 4,150 ล้านบาท ทยอยเปิดขายราว Q2/62

    2.คอนโดมิเนียมแบบ High Rise จำนวน 3 โครงการ (เอกมัย63,ทองหล่อ12,ทองหล่อ16) รวมมูลค่า 14,100 ล้านบาท ทยอยเปิดขาย Q1/62    

6.หลังเข้าระดมทุน D/E ลดลงเหลือไม่เกิน 3 เท่า

    ALL ระบุถึงปัจจัยความเสี่ยงของธุรกิจและกลยุทธ์ในการรับมือ ดังนี้

    1) การแข่งขันที่สูงในธุรกิจอสังหาฯ และมีแนวโน้มของอุปทานสูงกว่าอุปสงค์

    บริษัทฯได้กำหนดกลยุทธ์เชิงรุกทุกด้าน ทั้งทำเลที่มีศักยภาพ,เข้าถึงย่านธุรกิจและระบบสาธารณูปโภค,ราคาทำเลที่ไม่สูง,การออกแบบโครงการที่ตอบโจทย์ตลาด,กำหนดราคาขายให้แข่งขันได้ และการให้ความสำคัญกับทีมงานของกลุ่มบริษัทซึ่งถือว่าเป็นทรัพยากรที่สำคัญ

    2) การเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน

    ในมุมของบริษัทฯ  ได้สร้างความน่าเชื่อถือกับสถาบันการเงินด้วยการจ่ายหนี้ตรงเวลา สร้างพันธมิตรกับผู้ประกอบ  การอสังหาฯ ตปท. คือ Hoosiers Holdings ซึ่งเป็น บจ.ในตลาดหลักทรัพย์ประเทศญี่ปุ่น ส่วนในมุมของลูกค้า บริษัทฯ ก็ ได้เตรียมความพร้อมให้แก่ลูกค้าในการขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินล่วงหน้าอย่างน้อย 3 เดือน ก่อนที่โครงการจะสร้างเสร็จและจะมีการโอนกรรมสิทธิ์

    3) บริษัทฯ มีรายได้หลักมาจากโครงการคอนโดมิเนียม

    ยอดขายส่วนใหญ่มาจากคอนโด ดังนั้น หาก ALL ขายได้ช้าหรือยอดโอนไม่เป็นไปตามที่คาด ย่อมกระทบกับผลประกอบการอย่างมีนัยสำคัญ บริษัทฯ จึงได้กระจายความเสี่ยง ด้วยการขยายขอบเขตไปยังธุรกิจอื่นๆ ที่เกี่ยวเนื่อง  

    4) ความเสี่ยงทางด้านการเงิน

    ณ วันที่ 31 ธันวาคม 61 บริษัทฯ มี D/E ratio ที่ 6.78 เท่า ซึ่งไม่เป็นไปตามเงื่อนไขที่กำหนดในสัญญาเงินกู้กับ 3 สถาบันการเงินที่จะต้องไม่เกิน 2.5-3 เท่า แต่บริษัทฯ ได้ขอผ่อนผันไปเรียบร้อยแล้ว ด้วยเงื่อนไขที่แตกต่างกันในแต่ละสถาบันการเงิน และเชื่อว่าภายในครึ่งแรกปี 62 ALL จะมีผลประกอบการเพิ่มขึ้นจากการโอนกรรมสิทธิ์และเงินจากการระดมทุน ซึ่งจะทำให้ D/E ratio ไม่เกิน 3.0 เท่า

7.นโยบายการจ่ายเงินปันผลไม่ต่ำกว่า 40% ของกำไรสุทธิ

    บริษัทฯ มีนโยบายการจ่ายเงินปันผลในแต่ละปีในอัตราไม่ต่ำกว่า 40% ของกำไรสุทธิของงบการเงินเฉพาะกิจการ และหลังจากหักภาษีเงินได้นิติบุคคล และเงินสำรองต่างๆ ทุกประเภทตามที่ได้กำหนดไว้ในข้อบังคับของบริษัทฯ และกฎหมาย โดยที่การจ่ายเงินปันผลดังกล่าวนั้น ไม่มีผลกระทบต่อการดำเนินงานปกติของบริษัทฯ อย่างมีนัยสำคัญ