บทความแนะนำ

อสังหาฯ ยันซัพพลายไม่ล้น ไร้ฟองสบู่ เตรียมรับมือดบ.ขาขึ้น

อสังหาฯ ยันซัพพลายไม่ล้น ไร้ฟองสบู่ เตรียมรับมือดบ.ขาขึ้น

         ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วง 3-5 ปีที่ผ่านมา ถือว่าคึกคักมาก ทั้งในแง่การเปิดโครงการ และโหมแคมเปญลดแลก แจก แถม กระตุ้นกำลังซื้อในทุกกลุ่มระดับราคา ขณะที่ล่าสุด ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ออกมาแตะเบรกความร้อนแรง โดยส่งสัญญาณความกังวล หลังพบหลายแบงก์ปล่อยกู้เกินราคาบ้าน หวั่นดัน NPL พุ่ง อุปทานที่ล้นตลาดมากจนเกินไป รวมถึงประชาชนคาดหวังว่าราคาของที่อยู่ในอาศัยในบางพื้นที่จะปรับเพิ่มขึ้น ทำให้มีการแห่ซื้อเพื่อเก็งกำไร และปล่อยเช่า

*อุปทานไม่ล้นตลาด*
     นายวิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIC เปิดเผยตัวเลขการเปิดโครงการที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพและปริมณฑลฯ พบว่าในช่วงครึ่งปีแรกมีจำนวนการเปิดโครงการที่ลดลงถึง 32.9% และจำนวนยูนิตลดลง 44.9% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ซึ่งผู้ประกอบการพยายามปรับตัวโดยเปิดโครงการลดลง เพื่อให้เกิดการซึมซับสต๊อกสินค้าเก่ามากขึ้น ดังนั้น ภาวะที่ซัพพลายจะล้นตลาด จนเกิดเหตุฟองสบู่ ยังไม่มีสัญญาณที่ร้ายแรงขนาดนั้น
      ภาพรวมตลาดอสังหาฯไทยปีนี้จะเติบโตได้ 8-10% โดยครึ่งปีหลังคาดว่าทั้งในด้านอุปสงค์ และอุปทานยังคงมีการขยายตัวเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง จากปัจจัยบวกด้านการขยายตัวของเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศทั้งภาคการส่งออก และการท่องเที่ยว รวมถึงการลงทุนในโครงการเมกะโปรเจ็กต์ของภาครัฐ โดยมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศในปีนี้ คาดจะอยู่ที่ 719,568 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 6.7% จากปีก่อน ซึ่งในช่วงครึ่งปีแรกมีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์แล้ว 389,684 ล้านบาท ทั้งปีคาดมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ในเขตกรุงเทพ-ปริมณฑลจะอยู่ที่ 459,668 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 7.5% จากปีก่อน

*อัตราการปล่อยสินเชื่อไม่ผิดปกติ*
     นายวิชัย ให้ข้อมูลเพิ่มเติมว่า โดยตัวเลขสินเชื่อปล่อยใหม่ในครึ่งปีแรกอยู่ที่ 325,172 ล้านบาท สูงขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน 263,279 ล้านบาท โดยแม้จะมีตัวเลขที่เพิ่มขึ้นกว่าแสนล้านบาท แต่มูลค่าดังกล่าวมีการนับรวมประเภทสินเชื่อ Refinance อสังหาฯรวมอยู่ด้วย โดยจากข้อมูลสินเชื่อปล่อยใหม่ปี 60 มีตัวเลขสินเชื่อปล่อยใหม่ผลักดันไปเป็นสินเชื่อคงค้างเพียง 200,000 ล้านบาท จากมูลค่าสินเชื่อปล่อยใหม่ทั้งหมด 633,990 ล้านบาท ซึ่งในปัจจุบันศูนย์ข้อมูลฯและธปท. พยายามจะทำงานร่วมกัน เพื่อหาตัวเลขการปล่อยสินเชื่อใหม่ที่ชัดเจนมากขึ้น

*แบงก์ปล่อยกู้เกินราคาไม่ส่งผลกระทบชัด*
     นายวันจักร์ บุรณศิริ ประธานผู้บริหารฝ่ายปฏิบัติการ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) หรือ SIRI กล่าวว่า ประเด็นที่ ธปท.กังวลเรื่องการปล่อยสินเชื่อเกินราคาสินทรัพย์ ส่วนตัวประเมินว่าต้องพิจารณาเรื่องความสามารถในการผ่อนของลูกค้ามากกว่า ซึ่งหากปล่อยสูงจริง แต่ลูกค้ามีศักยภาพในการชำระจะไม่ส่งผลกระทบแน่นอน ซึ่งสถานการณ์ปัจจุบันยังเห็นอัตราการปฏิเสธสินเชื่ออยู่ในตลาดพอสมควร เน้นในระดับกลุ่มราคาสินทรัพย์ต่ำ ดังนั้น สะท้อนว่าภาพรวมสถาบันการเงินยังระมัดระวังการปล่อยสินเชื่อ สำหรับลูกค้าของบริษัทตามที่ได้รับรายงานจากสถาบันการเงินพบว่ายังมีอัตราการชำระอยู่ในระดับที่ดีต่อเนื่อง

*ซื้อใบจองเก็งกำไรน้อยลง*
     นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ ORI ในฐานะผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่เปิดโครงการคอนโดมีเนียม เปิดเผยว่า ขณะนี้การซื้อใบจองเพื่อเก็งกำไรน้อยลงกว่าในอดีตมาก เพราะอัตราการทำกำไรต่ำ ไม่คุ้มค่ากับการลงทุน
      ส่วนประเด็นที่สถาบันการเงินปล่อยกู้เกินราคาสินทรัพย์ ประเมินว่าไม่ได้มีการแข่งขันในลักษณะรุนแรงเท่ากับในอดีต โดยสถาบันการเงินเริ่มหันมาคัดกรองลูกค้าและอนุมัติการปล่อยสินเชื่อแบบเข้มงวดมากขึ้น มีการร่วมกับผู้ประกอบการในการคัดกรอง เพราะไม่ต้องการให้เกิดหนี้เสียในอนาคต 

*โบรกชี้ตลาดไม่ถึงขั้นฟองสบู่ เตือนระวังดอกเบี้ยขาขึ้น*
    นายเทิดศักดิ์ ทวีธีระธรรม ผู้ช่วยกรรมการผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บล.เอเซีย พลัส เปิดเผยว่า ประเด็นเรื่องฟองสบู่ในภาคตลาดอสังหาริมทรัพย์ขณะนี้ถือว่ายังไม่น่ากังวล ในแง่ผู้ประกอบการที่ปัจจุบันมีโครงสร้างทางการเงินแข็งแกร่งมากมีช่องทางการระดมทุนที่หลากหลายทั้งการร่วมลงทุนกับพันธมิตร และการออกหุ้นกู้เพิ่มสภาพคล่องทางการเงิน ซึ่ง Net Gearing บริษัทจดทะเบียนขนาดใหญ่อยู่ที่เฉลี่ย 1 เท่า
      ประเด็นที่น่าจับตาคือ ซัพพลายที่แม้ปัจจุบันยังไม่ถึงภาวะล้นตลาด แต่เริ่มเห็นการแบ่งขายยูนิตไปให้ลูกค้าต่างชาติมากขึ้น สะท้อนว่าความต้องการซื้อในประเทศไม่ได้สูงเหมือนในอดีตการซื้ออสังหาฯเพื่อการลงทุนขณะนี้ยังไม่สูงจนก่อให้เกิดปัญหา ซึ่งอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าจะอยู่ที่เฉลี่ยประมาณ 5% สูงกว่าการลงทุนในสินทรัพย์ประเภทเงินฝาก แต่หากเข้าสู่ช่วงภาวะดอกเบี้ยขาขึ้นอาจทำให้ส่วนต่างผลตอบแทนลดลง และกระทบไปถึงภาวะหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) สูงขึ้นด้วย
      ทั้งนี้ หากต้องการลงทุนหุ้นในกลุ่มอสังหาฯยังแนะนำให้ Selective Buy เลือกหุ้นที่มีอัตราการจ่ายปันผลสูง และ Valuation ไม่สูงจนเกินไป โดยให้ Tpo Pick คือ LH-SPALI-LPN และ SC
      ผู้ประกอบการในแวดวงอสังหาฯ เห็นพ้องต้องกันว่า เรื่องฟองสบู่ในภาคอสังหาฯ มีโอกาสน้อยนักที่จะซ้ำรอยวิกฤตปี 40 เพราะสัญญาณบวกภายในอุตสาหกรรมยังสดใส ผู้ประกอบการรู้จักรับมือเรื่องการบริหารสต๊อกมากขึ้น แต่อย่างไรก็ตาม เริ่มเห็นสัญญาณการพึ่งพาลูกค้าต่างชาติมากขึ้น ซึ่งต้องรอจับตาว่ากำลังซื้อที่คอยโอบอุ้มอุตสาหกรรมในปัจจุบันจะยาวนานเพียงใด และปัญหาหนี้ในกลุ่มอสังหาฯ จะปะทุขึ้นรุนแรงหรือไม่

สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัย ไตรมาส 2/2561

ข้อมูล

1H/60

1H/61

เปลี่ยนแปลง(%)

หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ กทม.-ปริมณฑล (ยูนิต)

69,172

91,966

+33

มูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ กทม.-ปริมณฑล (ลบ.)

183,500

256,780

+39.9

จำนวนเปิดโครงการใหม่  (โครงการ)

188

147

-21.8

จำนวนหน่วยเปิดใหม่ (ยูนิต)

55,311

40,526

-26.7

ที่มา : ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์







บทความอื่นๆที่น่าสนใจ



RECOMMENDED NEWS

ข่าวหุ้นยอดนิยม

Refresh