บทความแนะนำ

สารพัดภาษีใหม่ รุมเร้าตลาดอสังหาริมทรัพย์ป่วน

สารพัดภาษีใหม่ รุมเร้าตลาดอสังหาริมทรัพย์ป่วน

       ปีนี้ดูจะไม่ใช่ปีที่สดใสของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากปีก่อนถูกเร่งกำลังซื้อด้วยมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจำนอง ส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องทำงานหนักเพื่อกระตุ้นตลาดมากขึ้นในปีนี้ แต่เรื่องราวกลับเลวร้ายลงไปอีก เพราะมีประเด็นด้านภาษีรุมเร้าอย่างรุนแรง หลังจาก “พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง” ที่แว่วมาตั้งแต่ปีก่อนที่ยังเสียงแตก หาข้อชัดเจนการแบ่งประเภทอสังหาฯไม่ได้ และล่าสุดยังมีภาษีใหม่ที่ชื่อเป็นมงคล แต่ไม่มีใครอยากได้ คือ “ภาษีลาภลอย” 

***โครงสร้างภาษีที่ดินใหม่หนุนรายได้รัฐเท่าตัว

          เมื่อเดือน มี.ค. ที่ผ่านมา คณะรัฐมนตรีอนุมัติเห็นชอบร่างพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งจะนำมาบังคับใช้แทน พ.ร.บ.ภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ. 2475 และ พ.ร.บ.ภาษีบำรุงท้องที่ พ.ศ. 2508 เพื่อปรับอัตราภาษีให้สอดคล้องกับสภาพการณ์ที่เป็นอยู่ในปัจจุบันมากขึ้น โดยให้องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) สามารถจัดเก็บภาษีได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น ซึ่งรัฐบาลหวังจะช่วยลดการกักตุนที่ดิน และช่วยเพิ่มอุปทานของที่ดินมากขึ้น
         โดย พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จะเริ่มบังคับใช้ 1 ม.ค. ปี 62 ซึ่งสาระสำคัญคือการแบ่งสินทรัพย์ออกเป็น 4 ประเภท การกำหนดเพดานจัดเก็บภาษีประเภทของที่ดิน ได้แก่ ที่ดินเกษตรกรรมไม่เกิน 0.2% ที่ดินที่พักอาศัยไม่เกิน 0.5% ที่ดินพาณิชยกรรมไม่เกิน 2% และที่ดินรกร้างว่างเปล่ากำหนดฐานภาษีที่ 2% และจะเพิ่ม 0.5% ทุกปี ไม่พัฒนา 3 ปีติดต่อกันเสีย 2.5% โดยมีเพดานภาษีสูงสุด 5%
          สรุปเบื้องต้นที่ดินกลุ่มเกษตรกรรม และบ้านพักอาศัยหลังหลัก ที่มีมูลค่าทรัพย์เท่ากับหรือต่ำกว่า 50 ล้านบาท ไม่ต้องเสียภาษี กลุ่มอสังหาฯพาณิชยกรรม หรือทรัพย์ที่ใช้สำหรับการค้า มูลค่าเท่ากับหรือต่ำกว่า 20 ล้านบาท เสียภาษี 0.3% มากกว่า 20-50 ล้านบาท เสียภาษี 0.5% ส่วนที่ดินรกร้างว่างเปล่า หากไม่มีการประกอบกิจกรรมใดๆ ช่วง 1-3 ปีแรก ต้องเสียภาษี 1% ปีที่ 4-6 เสียภาษี 2% ปีที่ 7 ขึ้นไป เสียภาษี 3%
          นายอภิศักดิ์ ตันติวรวงศ์ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง ได้ให้ข้อมูลว่า หลังจาก พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีผลบังคับใช้ จะทำให้องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) มีรายได้จากการจัดเก็บภาษีในปีแรกเพิ่มขึ้นอีกประมาณ 38,318 ล้านบาท จากเดิมเก็บภาษีโรงเรือนและที่ดิน-ภาษีบำรุงท้องที่ได้เพียง 26,000 ล้านบาท ส่งผลให้รวมภาษีในปีแรกจะอยู่ที่ประมาณ 64,290 ล้านบาท

***เอกชนห่วงเงื่อนไขไม่ชัดเจน

          นายอิสระ บุญยัง นายกกิตติ์มศักดิ์และที่ปรึกษา สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า การจัดเก็บภาษีที่ดินที่สูงเกินไป มีโอกาสเกิดเหตุการณ์ที่ผู้ประกอบการจำเป็นต้องผลักภาระไปยังผู้บริโภคอย่างแน่นอน รวมถึงข้อกำหนดต่างๆ ยังไม่ชัดเจนมากนัก เรื่องการตีความประเภทของสินทรัพย์ นิยามของบ้านสร้างเสร็จรอขาย หรือสต๊อกสินค้า และบ้านที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง รวมถึงหากมีการปล่อยเช่าที่ดินในรูปแบบบ้านพักอาศัยจะคิดเป็นภาษีประเภทใด
          “อัตราภาษีของสินทรัพย์แต่ละประเภทในบางเงื่อนไขต่างกัน เช่น การจัดเก็บภาษีในรูปแบบบ้านพักอาศัย และเชิงพาณิชยกรรมมีอัตราการเสียภาษีต่างกัน 3 เท่า ดังนั้น หากมีความไม่ชัดเจนในหลักการพิจารณา อาจทำให้เกิดข้อโต้แย้งได้อีกมากในอนาคต” นายอิสระ กล่าว
          ขณะที่ สมาคมอาคารชุด สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย และสมาคมบ้านจัดสรร ได้เสนอไปทางกระทรวงการคลังแล้วว่า โครงการแนวราบควรจะบรรเทาภาษีเมื่อได้รับใบอนุญาตจัดสรร ส่วนคอนโดมิเนียมได้เสนอว่า ควรได้รับการบรรเทาภาษีเมื่อได้รับใบอนุญาตก่อสร้างอาคารเพื่อให้เกิดความชัดเจน

*** "ภาษีลาภลอย"เข้าซัดอีกระลอก

          กระทรวงการคลังได้แย้มแนวคิดช็อควงการอสังหาฯอีกครั้ง โดยนายกฤษฎา จีนะวิจารณะ ผู้อำนวยการสำนักงานเศรษฐกิจการคลัง หรือ สศค. ออกมาให้สัมภาษณ์ว่า สศค. อยู่ระหว่างพิจารณาการยกร่างกฎหมายจัดเก็บภาษีจากผู้ได้รับ ประโยชน์จากการพัฒนาระบบโครงสร้างพื้นฐานของรัฐ หรือที่เรียกกันว่าภาษีลาภลอย (Windfall Gain Tax) โดยเรียกเก็บจากผู้ที่ได้รับอานิสงส์จากโครงการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานของภาครัฐ อิงราคาประเมินที่ดินจากกรมธนารักษ์ หากส่วนต่างของราคาที่ดินมีมูลค่ามากกว่า 50 ล้านบาท ต้องเสียภาษีในอัตรา 5% เฉพาะกรณีที่มีการซื้อขายเปลี่ยนมือ หรือมีการทุบตึกเก่าเพื่อสร้างตึกใหม่ ซึ่งถือเป็นการพัฒนาที่ดิน หรืออสังหาริมทรัพย์ โดยพื้นที่เข้าข่ายการจัดเก็บภาษีนั้นกำหนดไว้เป็นรัศมี เช่น รัศมี 2-3 กิโลเมตรจากรถไฟฟ้า คิดจากสถานีจอดรถจึงจะเสียภาษี ตัวอย่าง หากราคาประเมินที่ดินก่อนการสร้างรถไฟฟ้าอยู่ที่ 100 ล้านบาทต่อแปลง ขยับขึ้นไปที่ 170 ล้านบาทต่อแปลง เมื่อรถไฟฟ้าสร้างแล้วเสร็จ สะท้อนส่วนต่างที่เพิ่มขึ้น 70 ล้านบาท ดังนั้น ต้องเสียภาษีส่วนต่างที่เพิ่มขึ้นในอัตรา 5% หรือ 3.5 ล้านบาท
          แม้จะเป็นเพียงแนวคิดที่ยังไม่ตกผลึก แต่ด้านผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่มีส่วนได้ส่วนเสียกับเรื่องดังกล่าว เพราะพัวพันกับเรื่องซื้อขายที่ดินอย่างชัดเจน ซึ่งแต่ละรายออกมาแสดงความเห็นไปในทิศทางเดียวกันว่า “ไม่เห็นด้วย” และอยากให้รัฐบาลกลับไปคิดทบทวนให้ดีก่อน

***เอกชนค้านเก็บภาษีซ้ำซ้อน

          นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต กรรมการผู้อำนวยการกลุ่มพรีเมียม บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) ให้ความเห็นว่า กรณี ภาษีลาภลอย ส่วนตัวเชื่อว่าไม่มีความจำเป็น เพราะปัจจุบันการเปลี่ยนมืออสังหาริมทรัพย์ ต้องเสียภาษีอยู่ที่ 7-8% เช่นค่าจดจำนอง 1% ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ค่าอากร 0.5% ค่าภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ซึ่งถือเป็นก้อนภาษีที่ใหญ่ที่รัฐบาลได้รับอยู่แล้ว โดยหากมีภาษีลาภลอยอีกยอมรับว่าเป็นภาระที่เพิ่มขึ้นต่อผู้ประกอบการ และผู้บริโภคที่อาจถูกผลักภาระจากการปรับเพิ่มราคาขาย
          แนะนำให้รัฐบาลปรับโครงสร้างการประเมินราคาที่ดินเพื่อความชัดเจน โดยหากทราบเส้นทางที่สาธารณูปโภคจะผ่านอยู่แล้ว ให้กรมธนารักษ์พิจารณาการประเมินราคาเพิ่มเข้าไปตั้งแต่ต้น ซึ่งจะไม่ทำให้เกิดความซ้ำซ้อน ขณะเดียวกันจะถือเป็นความซ้ำซ้อนที่ประชาชนต้องเสียภาษีเงินได้ และนิติบุคคล ที่อาจได้ประโยชน์จากสาธารณูปโภคแล้วนำมาเสียภาษีลาภลอยซ้ำซ้อนอีก
          นายชานนท์ เรืองกฤตยา ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร และกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ ANAN กล่าวว่า หากเก็บภาษีลาภลอยจริงจะส่งผลให้ต้นทุนด้านที่ดินของผู้ขายมากขึ้น หรือยกตัวอย่างคือผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ จะต้องจ่ายภาษีมากขึ้น ส่งผลให้ต้องมีการบวกเพิ่มราคาขายแน่นอนเพื่อไม่ให้เป็นภาระจนมากเกินไป
  “เข้าใจตรรกะและเจตนาของรัฐบาล ที่หลังจากลงทุนโครงสร้างพื้นฐานด้วยจำนวนเงินลงทุนมหาศาล จึงต้องการเก็บภาษีเพิ่มเพื่อสร้างผลตอบแทนกลับมา แต่อยากให้รัฐบาลคิดทบทวนถึงจุดเริ่มต้นการก่อสร้างสาธารณูปโภคดังกล่าว เช่น รถไฟฟ้า คือต้องการให้ประชาชนเดินทางสะดวกสบายมากยิ่งขึ้น ขยายพื้นที่เมืองให้มีประสิทธิภาพมากขึ้น แต่ขณะเดียวกันกลับต้องมาถูกเก็บภาษีมากขึ้นเช่นนั้นหรือ” นายชานนท์กล่าว
          รวมถึงยังมีคำถามมากมายจากผู้มีส่วนได้ส่วนเสียหลายฝ่าย เช่น รูปแบบที่จะจัดเก็บภาษีตามระยะทางห่างจากระบบสาธารณูโภค และขนส่ง เช่น รถไฟฟ้า สนามบิน ท่าเรือ ไม่สามารถบอกมูลค่าประโยชน์ที่จะได้รับได้ ศักยภาพของรถไฟฟ้าแต่ละสายมีความแตกต่างกัน และหากที่ดินที่อยู่ในรัศมีดังกล่าวไม่ได้รับประโยชน์จากการสาธารณูปโภคนั้น แถมยังทำให้ทรัพย์สินที่มีอยู่เกิดการด้อยค่า จะดำเนินการจัดการอย่างไร
          ถือว่าเป็นปัญหาที่สร้างความคลุมเครือไปทั่ววงการ เพราะเรียกว่าปัญหาเก่ายังไม่เคลียร์ ปัญหาใหม่ก็มาเพิ่มให้คิดต่อแบบไม่หยุดพัก ขณะนี้ภาครัฐยังไม่ออกมาให้รายละเอียดเพิ่มเติมมากขึ้น แม้การจัดเก็บภาษีดังกล่าวจะไม่เกิดขึ้นในเร็ววันนี้ แต่แน่นอนว่าต้องส่งผลกับความรู้สึกของผู้บริโภคแบบเต็มๆ ในแง่การตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ให้เร็วยิ่งขึ้น เพื่อเลี่ยงการถูกเก็บภาษีที่มูลค่าสูงขึ้นในอนาคต รวมถึงความกังวลว่าในระยะต่อไปตลาดอสังหาฯจะเข้าสู่ภาวะเงียบเหงาหรือไม่

 

 

 
 รายงานโดย : รวิกานต์ รักเจริญ  
 
 
 
 







บทความอื่นๆที่น่าสนใจ



RECOMMENDED NEWS

ข่าวหุ้นยอดนิยม

Refresh